Galpões Last Mile: o maior potencial de valorização no setor logístico

O aumento da penetração do e-commerce no varejo brasileiro, impulsionado desde o início da pandemia de 6% para 11%, acelerou a busca de grandes varejistas por galpões logísticos próximos aos principais centros de consumo do país. Somente no último ano, as maiores empresas de e-commerce do Brasil amentaram em 50% sua área de armazenagem.

O custo do frete e a velocidade de entrega são os principais fatores de conversão e fidelização do cliente online. Ao mesmo tempo, o valor de locação de um centro de
distribuição representa apenas uma pequena parcela do custo total da operação logística de um varejista. Nos EUA, por exemplo, a locação de galpões representa apenas de 5% do custo total da operação.

Dado a importância estratégica da proximidade com o consumidor final, os galpões Last Mile (como são chamados em inglês), em vez de serem negociados a um prêmio em relação as locações de galpões tradicionais, já começaram a ser negociados nos EUA tendo como referência as locações de escritórios, usualmente muito mais
valorizados.

No Brasil, a oferta de galpões Last Mile ainda é muito restrita. Com o aumento recente da demanda, a vacância de galpões próximos dos grandes centros de consumo se reduziu de forma muito mais rápida do que a média do mercado.

Na cidade de São Paulo, por exemplo, a vacância em propriedades de alto padrão é estimada em 6%, enquanto a média em Cajamar, considerado um mercado premium, é de 12% e no estado é de 13%.

Em Contagem, município próximo ao centro de Belo Horizonte e o principal mercado logístico do estado, a vacância atual é estimada abaixo de 2%, enquanto a região metropolitana de Belo Horizonte é de 9% e em Betim é de 17%.

Somado ao grande desequilíbrio entre oferta e demanda nesses principais mercados, o custo de construção avançou mais de 40% no último ano, fazendo com que os novos galpões venham a praticar valores de locação muito acima do mercado atual. Sem contar com o custo do capital, que também vem subindo por conta do aumento da Selic.

Apesar das perspectivas positivas, esse tipo de investimento não admite erros. É preciso uma equipe altamente especializada e experiente para desenvolver e gerir
galpões eficientes e inovadores nesse mercado.

E os grandes ocupantes estão cada vez mais seletivos na escolha do seu parceiro imobiliário. É por essas e outras que é muito importante escolher as melhores apostas de fundos imobiliários desse segmento.