Carlos Vaz

Mercado imobiliário: a escassez de moradias nos Estados Unidos continua no centro dos deslocamentos econômicos e da demanda residencial

Embora o crescimento dos preços das casas já tenha moderado um pouco, as taxas de financiamento continuam em níveis desconfortáveis para muitos compradores, que tiveram o poder de compra tolhido por muitas razões macroeconômicas

A carência aguda de moradias nos EUA não mostra sinais de diminuir tão cedo, já que o aumento das taxas de juros, os gargalos da cadeia de suprimentos, a falta de mão de obra e a desaceleração da economia causaram um impacto significativo na construção de novas residências e alongaram os cronogramas de construção em meses. Embora o crescimento dos preços das casas já tenha moderado um pouco, as taxas de financiamento continuam em níveis desconfortáveis para muitos compradores, que tiveram o poder de compra tolhido por muitas razões macroeconômicas. Felizmente, a indústria multifamily – imóveis registrados em escritura única e 100% destinados ao aluguel residencial – como um todo se transformou nas últimas décadas e hoje é capaz de oferecer unidades habitacionais de qualidade excepcional, bem localizadas e a um custo financeiro relativamente mais acessível.

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Você que acompanha minha coluna aqui na Suno já leu bastante sobre isso. Nesse sentido, eu – particularmente – vejo na situação uma estratégia interessante tanto para investidores mundiais, como para quem busca garantir o quesito básico da dignidade humana, que é a moradia. E eu explico.

É verdade que esperamos ver certa moderação nos preços em 2023, mas não uma queda capaz de revolucionar o cenário do dia para a noite. Isso ocorre por uma série de fatores, mas é bastante influenciada por uma questão de comportamento popular. Com a geração dos millennials entrando no mercado com potencial para a compra de casas e muitos trabalhadores ainda desfrutando de horários remotos ou híbridos, a demanda por imóveis residenciais vai continuar elevada e pode causar um efeito cascata em toda a economia. Assim, a incapacidade de realocar a mão-de-obra das áreas metropolitanas em declínio para regiões em crescimento acaba por reduzir o desenvolvimento de todo o País, como provam os diversos índices econômicos que pudemos acompanhar nos últimos meses.

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Por outro lado, a evolução no setor de imóveis residenciais ampliou a variedade de opções para esses consumidores, inclusive privilegiando o aluguel. Os melhores apartamentos de “luxo” do mercado se destacaram entre os da categoria multifamily e devem se beneficiar da demanda catalisada pela falta de moradias, uma vez que é uma classe voltada exclusivamente à locação de fins residenciais – e apresenta preços modestos, apesar da suntuosidade das plantas.

No mais, oferece a oportunidade de viver em um imóvel amplo, confortável, com área de lazer e convivência, em localização privilegiada, com fácil acesso às rodovias, boas escolas, perto do trabalho, de hospitais, etc. Tudo isso desembolsando um valor menor e mais adequado à renda, equilibrando o orçamento doméstico e sendo traduzido em qualidade inestimável de vida. No Sun Belt (região sul e sudeste dos EUA), onde o custo disso é relativamente mais acessível em comparação aos mercados Gateway, por exemplo, há um incentivo tácito para que haja um movimento de migração de um para o outro, o que acaba por ser benéfico para a população e também para quem faz aportes no segmento, uma vez que a forte procura vai garantir o aquecimento e os rendimentos.

Nesse sentido, a minha estratégia enquanto gestor de fundos imobiliários nos EUA, é continuar a identificar esses bolsões de subofertas para investir de acordo, algo que considero ser a melhor atitude ao analisar o cenário macroeconômico mundial e as perspectivas de cada mercado.

Agora, falando especialmente ao investidor brasileiro, sobre algo que pode contribuir para provar meu raciocínio, conto que uma pesquisa da Smartbrain – plataforma de controle e consolidação de investimentos do Brasil – sobre ativos que compõem a carteira dos investidores no mundo, publicada no final de 2022, e realizada a partir da sua base de usuários, que processa diariamente mais de 340 mil extratos de investimentos, somando mais de R$ 250 bilhões de patrimônio analisados, mostrou que os aportes em renda fixa ocupam a maior parte dos portfólios, e diz, ainda, que comparado a outros mercados, os imobiliários demonstraram certa estabilidade, fator que geralmente é característico dessa classe. O estudo da empresa olha deals do varejo, alta renda, private e ultra high.

Já segundo a XP Investimentos – sete de cada dez pessoas que investem no exterior querem aumentar sua exposição internacional, e entre os ativos preferidos para isso estão os Reits – que nos EUA podem ser públicos ou privados. São popularmente chamados de “primos gringos” dos fundos imobiliários no Brasil, apesar de possuírem características bem particulares entre eles. Mais uma informação que está em linha com o que penso em relação a alocação de capital no exterior por meio de imóveis.

De maneira geral, eu acredito que para se aproveitar dessas condições mercadológicas globais e construir uma carteira de investimentos circunstancialmente mais resiliente, um caminho talvez seja se apoiar em teses congruentes ao potencial dos imóveis residenciais locados nos EUA, além de avaliar a possibilidade de adquirir posições que diversifiquem o portfólio, incluindo a alocação internacional, como forma de se expor aos mercados mais bem estruturados, atrelados a uma moeda inegavelmente forte, como é o dólar. Tudo isso com um adendo relevante, na minha opinião: quando você conta com um tipo de ativo que pode compensar uma eventual perda de outro, você aplica num jogo de soma zero. E se não ganha, evita a perda.

Nota

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Carlos Vaz
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