XPML11: gestor projeta vendas para quitar obrigações sem aumento de dívida
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A gestão do XPML11, maior fundo imobiliário de shoppings do mercado brasileiro, reforçou que está atuando em duas frentes para captar os recursos necessários e pagar as duas parcelas de compras realizadas a prazo que vencem no fim do ano. São elas a venda de shoppings do atua portfólio, de forma integral ou parcial, e a emissão de dívida.
O valor estimado dos pagamentos é de cerca de R$ 780 milhões, já considerando os juros que serão embutidos nas parcelas até o pagamento. O FII precisa captar, segundo os últimos relatórios gerenciais, algo em torno de R$ 350 milhões, considerando os recursos em caixa e o fluxo de recebimentos projetado até o fim do ano.
“Sabemos que esse é o principal assunto que envolve o fundo, mas não estamos preocupados e podemos garantir que o XPML11 não vai quebrar”, afirmou Felipe Teatini, gestor do fundo. Ele participou do Liga de FIIs, programa com o professor Marcos Baroni, head de fundos imobiliários da Suno Research, e Marx Gonçalves, head de FIIs da XP Investimentos.
Teatini disse que, a despeito de impressões do mercado de que o XPML11 está muito alavancado, o grau de endividamento atual do fundo é similar ao dos últimos anos, e que o maior problema é que o custo de capital é maior hoje, devido à Selic a 15% ao ano, maior nível desde 2006. “O alerta que existe é a necessidade que temos de fazer esse pagamento em dezembro, mas estamos tranquilos”, disse.
Teatini lembrou que o XPML11 captou cerca de R$ 2,8 bilhões e duas emissões de cotas concluídas no ano passado, mas que o fundo teve oportunidades de compra que não poderia desperdiçar, como a aquisição de partes relevantes em shoppings dos grupos Multiplan (MULT3) e Allos (ALOS3).
XPML11 projeta vendas para pagar obrigações de curto prazo
Ele explicou, no entanto, que essas oportunidades fazem com que o atual portfólio do fundo fuja das cartacterísticas inicialmente traçadas pela gestão, cujo foco é deter participações minoritárias de empreendimentos líderes de mercado em seus segmentos e localizações. O fundo detém, por exemplo, 90% do Tietê Plaza Shopping, na zona oeste de São Paulo, e 70% do Shopping Metropolitano Barra, na zona oeste do Rio, ambos adquiridos num pacote bilionário junto à Syn — cuja parcela devida para dezembro deste ano pode chegar a R$ 700 milhões.
“No ano passado compramos essas participações grandes, e gostamos da ideia de uma venda de ativos que possa reposicionar o portfólio para ter apenas participações minoritárias e incluir shoppings que estão fora de nosso desenho”, explicou Teatini. Segundo ele, já há negociações em andamento que podem destravar ganho de capital.
Outra opção será ampliar a alavancagem, por meio de uma operação estruturada que pode ser condicionada à receita de um ou mais shoppings. Isso poderia impactar os dividendos do XPML11 no médio prazo, já que reduziria a margem de lucro e, consequentemente, o valor a ser repassado aos investidores.
O XPML11 tem um patrimônio líquido de R$ 6,5 bilhões, ou R$ 115,57 por cota, e fechou o pregão da última sexta-feira (15) negociado a R$ 100,35, um P/VP de 0,87x. Esses valores dificultam a possibilidade de uma emissão de cotas para a captação dos recursos. “Sigo confiante numa solução que vai evitar nova alavancagem e deixar os indicadores do fundo melhores como um todo”, aponta o gestor.
