TRXF11: fundo imobiliário negocia venda de imóvel por R$ 77 milhões
O TRXF11 (TRX Real Estate Fundo de Investimento Imobiliário) assinou um Memorando de Entendimentos (MOU) para vender por R$ 77 milhões um imóvel na Vila Mariana, em São Paulo, hoje locado à Diagnósticos da América (Dasa), por meio da marca Delboni Auriemo. Se confirmada, a operação deve resultar em lucro estimado de R$ 3,6 milhões ao FII, equivalente a R$ 0,06 por cota.
O valor acordado está 12,23% acima do apontado no último laudo de avaliação do ativo. Conforme comunicado do fundo imobiliário, a transação tem taxa interna de retorno (TIR) estimada de 16,28%. O cap rate, que relaciona a renda do imóvel ao preço da operação, é de 7,03%, considerando o aluguel mensal vigente.
A venda ainda depende de etapas formais. O negócio está condicionado à confirmação da viabilidade da aquisição pelo comprador e, depois, à lavratura da escritura pública de compra e venda.
TRXF11 vende imóvel na Vila Mariana
A proposta define pagamento integral em dinheiro na assinatura da escritura, diferentemente de operações imobiliárias parceladas. Após a quitação, a posse será transferida ao comprador, que passará a ter direito aos aluguéis, de forma proporcional aos dias em que detiver a propriedade do ativo.
O imóvel situa-se na Avenida Ricardo Jafet, 1.550, na Vila Mariana, região da capital paulista. O TRXF11 incorporou o ativo ao portfólio durante sua 11ª emissão de cotas, via compensação de créditos e sem desembolso de caixa naquele momento.
A potencial alienação ocorre cerca de um ano e três meses após essa aquisição. Cumpridas todas as condições, o fundo receberá R$ 77 milhões em dinheiro pela venda do imóvel, com lucro estimado de aproximadamente R$ 3,6 milhões.
Venda integra a reciclagem do portfólio
A negociação do imóvel ocupado pelo Delboni Auriemo sucede outras movimentações na carteira do fundo. Em agosto, foi firmado compromisso para a venda de três lojas locadas ao Grupo Pão de Açúcar por R$ 109,25 milhões. Se a operação avançar, o lucro contábil estimado é de aproximadamente R$ 34,83 milhões, o que representa cerca de R$ 0,56 por cota.
Somadas as cifras anunciadas das duas transações, os movimentos contemplam R$ 186,25 milhões em vendas e lucro potencial de aproximadamente R$ 38,4 milhões. Os montantes, contudo, dependem da conclusão dos negócios e não implicam distribuição imediata e integral aos cotistas.
Paralelamente às alienações, o TRXF11 segue ativo na expansão de portfólio. Ao fim de agosto, a carteira contabilizava 123 imóveis, distribuídos por 60 cidades e 17 Estados. A vacância física era de 0,5%, enquanto a vacância financeira estava em 0,3%.
Próximos passos da transação
Pelo cronograma, a escritura pública deve ser formalizada em até 45 dias corridos após a confirmação da viabilidade da aquisição pelo comprador. Caso o prazo não seja cumprido, o preço poderá ser atualizado pelo IPCA. O fundo também poderá optar pelo desfazimento da operação, conforme previsto no memorando.
Em agosto, o TRXF11 registrou resultado operacional de R$ 45,1 milhões e distribuiu R$ 0,93 por cota, mesmo valor observado em julho. Ao término do mês, o fundo reunia 353.530 cotistas.
Embora o lucro estimado de R$ 3,6 milhões seja um dos destaques, a venda ainda precisa cumprir as etapas previstas para ser concluída. Se avançar nos termos anunciados, o TRXF11 receberá R$ 77 milhões em dinheiro pela alienação do imóvel localizado na Vila Mariana.
