Fundos imobiliários completam 30 anos; Veja qual foi o 1º FII e as grandes mudanças do mercado

Os fundos imobiliários completam 30 anos de existência no Brasil neste domingo (25). A promulgação da Lei nº 8.668 foi aprovada pelo presidente da época, Itamar Franco, no dia 25 de junho de 1993. A partir disso, os FIIs tiveram sua primeira regulamentação da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) no ano seguinte.

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Muitos dos primeiros fundos imobiliários do mercado não existem mais atualmente, mas o primeiro FII do Brasil, o Memorial Office (FMOF11), se encontra em funcionamento até os dias de hoje.

No ano de 1999, uma lei importante também foi aprovada para os fundos imobiliários no Brasil, trazendo a isenção tributária aos FIIs, o que permitiu fazer uma separação mais definitiva desse tipo de fundo das SPEs imobiliárias.

No início, existiam apenas os FIIs de tijolo, que são aqueles que investem principalmente em ativos reais, como os imóveis físicos. A partir da criação dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) no ano de 1997, iniciou-se a expansão desse mercado, com o surgimento dos fundos imobiliários de papel.

A criação do CRI e posteriormente dos FIIs de papel, serviu não apenas para trazer maior liquidez e segurança ao mercado imobiliário, mas também deu início a expansão dos tipos de fundos imobiliários presentes no mercado.

Hoje, com o crescimento do mercado de FIIs, eles se apresentam em diversos segmentos, desde os mais conhecidos pelos investidores, até alguns bastante curiosos, como é o caso do CARE11, fundo imobiliário de cemitérios.

Assim, os investidores têm a possibilidade de construir uma carteira de FIIs bastante diversificada, conseguindo se expor aos segmentos de escritório, logística, varejo, hotel, bancos, shoppings, dentre outros.

Crescimento do mercado de fundos imobiliários

Com a Instrução Normativa nº 472 de 2008, os fundos imobiliários tiveram a regulamentação vigente até hoje. Com ela, os FIIs passaram a ter natureza jurídica especial de condomínio fechado.

Além disso, foi o momento em que se estabeleceu a distribuição mínima semestral de 95% dos rendimentos auferidos aos cotistas, na forma de dividendos de FIIs.

Essa regulamentação trouxe a possibilidade de os fundos imobiliários investirem em diversos ativos distintos, além dos próprios imóveis e CRIs, como em ações, por exemplo. Além disso, esse foi o momento inicial para que o número de investidores de FIIs começasse a crescer de forma mais acelerada.

Até 2008, menos de 100 FIIs estavam nesse mercado e hoje esse número chega a quase 1000, dos quais 443 estão listados na B3, para livre negociação entre os investidores de forma geral.

Uma curiosidade do mercado de FIIs é que só a partir de 2010 as cotas passaram a ser negociadas durante todo o funcionamento da sessão na B3. Antes disso, as ordens de compra e venda eram cruzadas em um horário específico.

Assim, o investidor deveria emitir a ordem de compra ou venda até uma determinada hora para fechar a negociação no mesmo dia, se não, ela poderia ser feita no dia seguinte, se houvesse cruzamento com uma operação oposta no sistema. O aumento da liquidez desse mercado fez com que as negociações pudessem ser feitas durante todo o pregão.

O IFIX, por sua vez, foi o primeiro índice da B3 fora do âmbito do mercado de ações. Sua criação se deu em 2012, servindo como um indicador de desempenho médio das cotações dos FIIs mais negociados nos mercados de bolsa e de balcão organizado, sendo composto atualmente por 111 fundos.

2012 foi um ano importante para o mercado de fundos imobiliários. Além da criação do IFIX, foi quando o número de investidores desse mercado alcançou a marca de 100 mil. A partir de 2018, essa quantidade de fato deslanchou, e hoje são mais de 2 milhões de cotistas de FIIs.

Segundo a B3, de dezembro de 2018 a janeiro de 2022, o crescimento do número de investidores de FIIs foi de cerca de 660%.

Maiores fundos imobiliários do Brasil

Em patrimônio líquido, os 15 maiores fundos imobiliários são:

  1. KNIP11 – R$ 7,8 bilhões
  2. PBLV11 – R$ 5,8 bilhões
  3. KNCR11 – R$ 5,8 bilhões
  4. KNRI11 – R$ 3,9 bilhões
  5. HGLG11 – R$ 3,6 bilhões
  6. IRDM11 – R$ 3,3 bilhões
  7. XPLG11 – R$ 3,1 bilhões
  8. CPTS11 – R$ 2,9 bilhões
  9. FTCE11 – R$ 2,8 bilhões
  10. BRCR11 – R$ 2,7 bilhões
  11. RECR11 – R$ 2,5 bilhões
  12. HCTR11 – R$ 2,4 bilhões
  13. JSRE11 – R$ 2,3 bilhões
  14. HGRU11 – R$ 2,3 bilhões
  15. MXRF11 – R$ 2,3 bilhões

Já em número de investidores, os 15 maiores são:

  1. MXRF11 – 843,9 mil
  2. HGLG11 – 353,3 mil
  3. XPML11 – 317,4 mil
  4. XPLG11 – 310,9 mil
  5. BCFF11 – 302,4 mil
  6. IRDM11 – 286,1 mil
  7. VGHF11 – 249,6 mil
  8. KNRI11 – 249,1 mil
  9. VISC11 – 246,3 mil
  10. KNCR11 – 234,2 mil
  11. CPTS11 – 223,3 mil
  12. BTLG11 – 216,5 mil
  13. HCTR11 – 209,6 mil
  14. HGRU11 – 199,1 mil
  15. RECR11 – 185,8 mil

Assim, após 30 anos de existência, os fundos imobiliários se mostraram resilientes, se consolidando como uma forma mais acessível e prática de investir no setor imobiliário.

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João Vitor Jacintho

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