FIIs de logística: instabilidade política e inflação são riscos para 2022

Destaque entre os fundos imobiliários em 2020 e em 2021, o segmento de galpões logísticos tem garantido lugar nas listas de carteiras recomendadas mês a mês, impulsionados principalmente pela demanda vinda do e-commerce, que acelerou na pandemia. No entanto, o cenário para os FIIs de logística em 2022 apresenta riscos relativos ao ano eleitoral e à pressão inflacionária. 

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Para Ronaldo Candiev, analista especializado em fundos imobiliários da XP Investimentos, a única coisa que poderia refrear o avanço dos FIIs de logística no país seria um retrocesso na própria economia brasileira.

“A demanda continua robusta e o setor logístico não apresenta nenhum problema intrínseco a ele. Então somente questões inerentes ao país poderiam prejudicar de uma forma mais direta”, diz Candiev.  

Em entrevista ao Suno Notícias, o analista da XP pondera sobre dois principais temas que acendem um alerta sobre os riscos para o setor logístico. São eles:

  • a inflação elevada
  • a instabilidade política. 

Como a inflação alta prejudica os FIIs de logística

O aumento da inflação no país pode impactar diretamente nos custos de desenvolvimento de galpões logísticos, com a alta nos preços de construção. 

De acordo com o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), indicador de inflação do setor medido pela FGV, de janeiro a agosto os preços variaram para cima em 11,37%. Nos últimos 12 meses subiram 17,05%.

A FGV monitora a variação nos valores de custos de materiais, equipamentos, serviços e mão de obra da construção no país, mensalmente, para calcular o INCC

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Outro ponto de impacto da inflação é no poder de compra dos brasileiros. Se a população sentir os preços pesando no bolso, o faturamento dos e-commerces diminuirá e, consequentemente, a demanda por galpões será impactada junto com os FIIs de logística. 

“Essas variáveis macroeconômicas são pontos interessantes para se monitorar. A taxa de juros que aumenta com a inflação também reflete diretamente nas negociações dos fundos. Está tudo conectado”, diz o analista da XP. 

Risco da instabilidade política

“O risco político está relacionado à capacidade de captação financeira dos FIIs logísticos para o desenvolvimento dos galpões”, diz o analista. 

Grande parte dos novos projetos de construção de galpões estão ligados aos e-commerces, com investidores nacionais e internacionais colocando dinheiro em fundos imobiliários de desenvolvimento desses empreendimentos. 

Quando o cenário político se sobressai com crise institucionais, esses investidores ficam avessos ao risco que o país passa a representar.

Com as eleições em 2022, o monitoramento político passa a ser maior e o mercado financeiro sente o impacto dos movimentos eleitorais, com reflexo nos FIIs de logística.

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E-commerce e a demanda por galpões

De acordo com a consultoria Ebit/Nielsen, 13 milhões de pessoas compraram em e-commerces pela primeira vez no ano passado. O crescimento do faturamento do comércio eletrônico brasileiro chegou a 83,68% de janeiro a dezembro de 2020. Com isso, a demanda por galpões logísticos para acomodar os produtos comercializados saltou. 

Um levantamento da plataforma de pesquisas SiiLA, do final do ano passado, indica que a ocupação de terrenos por galpões logísticos no Brasil aumentou em 960.000 metros quadrados. Com isso, o país terminou 2020 com 17,5 milhões de metros quadrados ocupados por galpões. 

Grande parte da procura dos inquilinos de FIIs de logítica é por imóveis para centros de distribuição construídos sob medida (Build-to-Suit), nas proximidades dos grandes centros. Unidades menores também são destaques para a última etapa de armazenamento antes da entrega, são os chamados galpões last mile.

FIIs de logística impulsionados por galpões 

Segundo dados da SiiLa, o estoque adicional de galpões logísticos previstos para este ano, somente em São Paulo, chega a 1,5 milhão de metros quadrados, cerca de três vezes o total entregue no estado em 2020.

A Grande São Paulo é a preferência dos principais players de e-commerce por concentrar a maior densidade de consumidores, além de permitir entregas mais rápidas para as regiões Sudeste e Sul. 

Mesmo com o salto no desenvolvimento dos galpões logísticos, o mercado imobiliário absorve muito bem a demanda, com a taxa de vacância diminuindo nos últimos meses. Uma pesquisa da consultoria JLL indica uma queda da vacância no país, de 14,54%, no fim de 2020, para 13,89%, em março e 12,87% em junho. 

O Candiev afirma que não só a demanda por galpões logísticos vai continuar aquecida nos próximos meses, como a sede dos investidores por esse setor também. 

“A pandemia reforçou a tese do setor logístico no mercado e aguçou a curiosidade dos investidores nos ativos de FIIs de logística. A força e a velocidade que o segmento ganhou desperta o interesse dos investidores institucionais e pessoas físicas de uma forma natural”, diz o analista. 

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Monique Lima

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