Entenda a aposta da Inter Asset em galpões de alto padrão
(Material de Divulgação)
Para quem não é especialista, os FIIs de galpões podem parecer ‘todos iguais’. Mas isso está longe de ser verdade: assim como no mercado de lajes corporativas, existe um mercado de alto padrão – ou triple A – de galpões logísticos, e ele é bem diferente do mercado em geral.
As gestoras de fundos imobiliários que investem nos galpões de alto padrão estão deixando isso cada vez mais claro para seus investidores. Um exemplo é a gestora Inter Asset, responsável pela gestão do FII LGCP11, o LOGCP Fundo de Investimento Imobiliário.
Características técnicas como pé direito de até 12 metros, carga de piso de 6 ton/m² e um grande número de serviços de apoio, como restaurante, jardinagem, limpeza, portaria blindada 24 horas e manutenção, são alguns dos itens destacados nos relatórios gerenciais do fundo.
Segundo o sócio da Inter Asset Mauro Lima, o mercado de galpões logísticos classe A no Brasil ganhou maior fôlego a partir de 2010, com a vinda de empresas internacionais que demandavam este padrão dos ativos.
“Antes disso, o próprio operador logístico ou indústria fazia investimentos em galpões conforme sua possibilidade.” Em contrapartida, o mercado de lajes corporativas de alto padrão já existe desde a década de 1990.
FII de galpão classe A com ativos modulares
A tese do LGCP11 é incrementada pelo fato dos atuais ativos serem modulares – os locatários têm a possibilidade de locar galpões com áreas diversas no mesmo condomínio logístico, com módulos a partir de 1,5 mil metros quadrados, podendo ser facilmente conectados de acordo com as necessidades de áreas de cada locatário.
Hoje, o Fundo investe em 5 condomínios logísticos localizados em cinco estados brasileiros: São Paulo, Minas Gerais, Espírito Santo, Goiás e Rio de Janeiro. No total, são 118,4 mil metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL). Veja abaixo a imagem de um dos ativos do fundo:
No momento, o fundo tem 54 locatários e uma taxa de vacância baixa, inferior a 1%. O prazo
médio de reposição de locatários é de 42 dias, o que é possível graças à qualidade dos ativos
e flexibilidade dos módulos.
De acordo com Lima, “a raiz do fundo imobiliário de tijolo é o imóvel e o que ele pode render, por isso os galpões de alto padrão dão maior tranquilidade aos investidores por serem mais
resilientes.”
A pulverização de locatários é outro diferencial do Fundo, nenhum representa mais que 10% da área locada do fundo ou contribui com mais de 11% da receita, mitigando assim o risco de diminuição representativa de distribuição de dividendos no caso de inadimplência ou vacância.
Mercado de FIIs de galpão classe A tem perspectiva de crescimento
Para o futuro, a perspectiva para os FIIs logísticos classe A é sustentada pelo grande potencial de crescimento deste mercado. Segundo Lima, este setor no Brasil ainda é menor do que em cidades da América do Norte como Chicago e Toronto, por exemplo. “Tem muito espaço para crescer”, destaca.
De acordo com o executivo, a tendência de queda da Selic também é um fator positivo, pois estimula novas captações de recursos pelos fundos imobiliários.
Em agosto, o fundo da Inter Asset concluiu sua terceira emissão de cotas, captando 100% do valor da oferta e os 25% do lote adicional previsto na legislação. A demanda foi três vezes maior que o número de cotas ofertadas.
“Essa demanda confirma a solidez da nossa estratégia, que prioriza a qualidade do portfólio, com locatários diversificados, pouquíssima vacância e endereços estratégicos”. O fundo conta com 16 mil cotistas atualmente.
E os dividendos do LGCP11?
Um indicador que a estratégia do follow-on está na direção correta é a distribuição recorde de rendimentos em outubro: R$ 0,70/cota, contra R$ 0,64/cota em setembro, lembrando que o
fundo distribuía R$ 0,60 em abril, um aumento de 17% em 6 meses.
LGCP11
LOGCP INTER FDO INV IMOB
16/11/2023
R$ 0,70Div.
31/10/2023
“Com administração eficiente do caixa e gestão proativa, conseguimos distribuir um aumento consistente de dividendos logo após à emissão, evitando a queda de rendimentos que costuma acontecer nos meses subsequentes aos follow-ons pelo fato dos aluguéis serem pagos postecipados e as cotas emitidas no encerramento das ofertas”, lembra Lima.
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