Fundos imobiliários: especialistas ensinam como montar uma carteira equilibrada
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O equilíbrio na hora de montar uma carteira de fundos imobiliários é um dos pontos mais discutidos entre investidores do setor. O professor Marcos Baroni, head de FIIs da Suno Research, compartilhou visões importantes sobre como estruturar um portfólio diversificado, durante participação no programa “Liga de FIIs”, ao lado de outro especialista, Sidney Angulo.
Angulo apresentou como organizou sua carteira de investimentos ao longo do tempo. Até o ano passado, cerca de 70% da sua exposição estava concentrada em FIIs de tijolo, que investem diretamente em imóveis físicos, e 30% em fundos de papel, ligados a recebíveis imobiliários.
Após mudanças nas condições de mercado, ele aumentou de forma relevante sua participação em fundos de tijolo, chegando a aproximadamente 95% de sua carteira.
Na visão de Sidney, é essencial separar os tipos de fundos imobiliários e compreender o papel de cada categoria.
Enquanto os fundos de tijolo oferecem uma renda passiva mais estável e previsível, os FIIs de papel podem entregar ganhos mais rápidos, mas com maior risco embutido. Ele também destacou que a exposição a fundos de dívida pode ser uma boa forma de complementar a estratégia.
Questionado por Baroni sobre os setores em que tem focado, Sidney destacou dois: galpões logísticos e shoppings centers. Apesar disso, ele também vê oportunidades no segmento de renda urbana, considerado um dos mais “palpáveis” ao investidor, já que os imóveis estão presentes no cotidiano das cidades.
Fundos imobiliários: a visão do professor Baroni
Baroni trouxe uma reflexão sobre o comportamento de parte dos investidores de FIIs. Para ele, muitos acabam criando expectativas irreais em relação ao mercado de fundos imobiliários.
“Eu acho que o investidor de fundo imobiliário acaba esperando do FII tudo simetricamente. Ele quer que as cotas, o valor patrimonial e o rendimento corrijam pela inflação, espera que a cota não tenha volatilidade, que o FII pague mais que o CDI e mais que renda fixa o tempo todo”, destaca Baroni.
Para Baroni, essa “limitação cognitiva” de parte dos investidores sobre os FIIs traz algumas consequências no dia-a-dia do mercado, de modo que alguns investidores acabam “precificando muito mal alguns ativos do mercado secundário”, afirma.
Na prática, essa má precificação pode fazer com que fundos com bons imóveis e fundamentos sólidos fiquem descontados no mercado, abrindo espaço para oportunidades de longo prazo.
O futuro do mercado de FIIs: “multifamily” e novos setores
Além dos setores já consolidados, como lajes corporativas, shoppings e logística, Baroni também comentou sobre áreas que ainda podem ganhar relevância. Um deles é o “multifamily”, modelo de empreendimento residencial para aluguel de médio a longo prazo, com contratos mais flexíveis que os tradicionais.
Apesar de reconhecer o potencial, Baroni avalia que o segmento ainda está distante de se consolidar como um setor relevante no Brasil:
“Eu vejo potencial de crescimento, mas eu ainda não vejo o meio pelo qual ele vai se desenvolver. Há boas intenções, há players que conhecem bem essa dinâmica, mas eu acho que ainda a gente está muito distante de termos um ‘multifamily’ como realmente um setor relevante. Eu acho que ainda estamos distantes disso, embora eu acredite que se encontrar esse ‘veia de crescimento’, ele tem espaço para passar todos, mas ainda não consigo ver esse gatilho sendo acionado”.
Na sequência, Baroni lembrou que outros segmentos podem avançar antes, como os data centers, assim como outras frentes de renda urbana, que podem se tornar alternativas de diversificação em carteiras de fundos imobiliários.
