Do PIB e nível de ocupação aos juros: as forças do mercado imobiliário
O setor imobiliário é influenciado por uma ampla gama de fatores, como PIB, taxa básica de juros, nível de ocupação, confiança do consumidor, entre outros. Tais forças atuam diretamente na oferta e demanda do setor e, consequentemente, nos preços de locação e venda dos ativos.
Uma economia aquecida, com crescimentos sólidos e sustentáveis, tende a gerar mais recursos disponíveis, facilitando sua alocação em ativos com retorno de longo prazo e menor liquidez, tais como os encontrados no setor imobiliário. O movimento descrito acarreta o aumento da demanda por imóveis e aquecimento nos patamares de venda e locação. O raciocínio reverso também se aplica no setor. Assim, em cenários de recessão, ativos com pouca liquidez e que exigem maior prazo para maturação de seus retornos tendem a apresentar maior desvalorização. Nesse sentido, uma economia em retração atinge diretamente o mercado imobiliário com redução na demanda, oferta e, por consequência, nos valores dos ativos.
O nível de emprego e confiança do consumidor, índices diretamente ligados ao crescimento do PIB de um país também impactam a demanda do setor imobiliário. Uma economia com baixas taxas de desemprego tende a apresentar maior poder de consumo da população facilitando a aquisição de imóveis. Já confiança do consumidor é ponto importante na força do setor, visto que grande parte das operações imobiliárias envolvem financiamentos de longo prazo que, consequentemente, exige um nível mínimo de segurança e estabilidade econômica, para que o consumidor se sinta confortável em assumir tais compromissos.
Outro índice de mercado protagonista no setor imobiliário e a taxa básica de juros. Suas oscilações impactam diretamente no custo do dinheiro no tempo e nas taxas de financiamentos oferecidas no mercado de capitais. Juros menores facilitam o acesso ao crédito, fomentando o setor imobiliário tanto na ponta da oferta como na demanda.
Por outro lado, taxas mais elevadas de juros aumentam o serviço da dívida, pressionando a capacidade dos incorporadores na execução de novos produtos e dos consumidores no pagamento das parcelas dos financiamentos, reduzindo a demanda e o preço dos imóveis.
A ilustração a seguir apresenta um breve resumo dos principais fatores que influenciam o mercado imobiliários, bem como o valor dos imóveis, classificando-os por grupo de atuação (influência na demanda ou na oferta).
Por fim, os fatores mencionados anteriormente servem como direcionamento macro no entendimento da dinâmica do mercado imobiliário, não limitando, contudo, às variáveis abordadas. Dentro de uma mesma economia, distorções podem ocorrer relacionadas também à localização, prazos e burocracias envolvidas na etapa de desenvolvimento de novos produtos, entre outros. Todas essas variáveis e forças fornecem ao mercado imobiliário uma característica extremamente cíclica, já abordada em diversos estudos e verificadas em várias localidades distintas. Assim, o conhecimento desse comportamento ajuda na elaboração da estratégia de investimento no setor, auxiliando a determinação mais assertiva dos momentos de entrada para novos projetos e aporte ou do encerramento de um projeto caracterizado pela venda dos ativos.
