Com o ciclo de alta da Selic próximo do fim, como ficam os FIIs?
Depois de 2024, um ano de forte pressão causada pelo ciclo de alta da Selic, os fundos imobiliários (FIIs) começam a dar sinais de recuperação. A combinação entre a expectativa de fim do aperto monetário e preços ainda descontados reacendeu o otimismo entre investidores.
Nesta semana o IFIX — índice que reúne os principais fundos imobiliários da B3 — atingiu sua nova máxima, chegando aos 3.430,07 pontos.
Segundo relatório da XP, os fundos de papel tiveram desempenho médio positivo de 0,38%, enquanto os FIIs de tijolo apresentaram queda média de 0,78%. O resultado refletiu a decisão do Copom, que elevou a Selic para 14,75% ao ano, mas indicou que o ciclo de alta está encerrado ou muito próximo do fim.
Segundo Bruno Nardo, gestor da RBR Asset e responsável pelos fundos RPRI11, PULV11, RBRX11, o mercado passou por um período de distorção intensa no fim de 2024. “Os preços caíram de forma exagerada, em um movimento que lembrou os piores momentos de 2014 a 2016, mesmo com fundamentos muito mais sólidos agora”, avaliou.
Ele destaca que a recuperação recente de preços mostra uma resposta natural do mercado, que começa a precificar um novo ciclo. “A dúvida agora não é se os ativos estavam baratos, mas quanto tempo levará para a normalização.”
Na mesma linha, Marcos Freitas, CIO da AZ Quest e gestor do AZPL11, lembra que o mercado é guiado por expectativas. “Chegamos a uma Selic alta, mas agora o mercado começa a olhar para frente e precificar a queda. Se olharmos para o IFIX, já houve uma melhora significativa em 2025, e a expectativa é de continuidade desse movimento”, afirma.
Para o time macroeconômico da XP, ainda que o Banco Central siga enfatizando juros elevados por mais tempo, o mercado já começa a projetar cortes entre o final de 2025 e início de 2026.
FIIs de tijolo ganham protagonismo na retomada
Com o cenário de juros mais favorável no horizonte, os fundos de tijolo tendem a se destacar. “Nesses momentos, os fundos mais beneficiados são os de lajes comerciais e galpões logísticos”, diz Freitas. Ele pondera, no entanto, que os shoppings podem enfrentar mais dificuldades, devido ao possível impacto do consumo com os juros ainda elevados.
A Zagros Capital, gestora do GGRC11 e ZAGH11 também vê espaço para a retomada do segmento de escritórios, que sofreu nos últimos anos. “Acreditamos que o segmento de hedge funds também irá se consolidar ainda mais, já que conseguem se aproveitar melhor dos ciclos e oportunidades do mercado imobiliário”, acrescenta a gestora.
Para Marcelo Rainho, fundador da inVista Real Estate e gestor do IBBP11, o momento favorece o investidor que pensa no longo prazo. “Com os preços descontados e a possibilidade de aquisição abaixo do custo de reposição, é possível construir um portfólio resiliente, com geração de renda e valorização futura”, pondera.
Atenção à curva e ao cenário fiscal continua
A TRX Investimentos, do TRXF11, lembra que, apesar da recuperação dos fundos de tijolo em abril — com alta de 4,7% no varejo, 4,38% em escritórios e 4,29% em galpões — os desafios permanecem.
“Ainda há desconto expressivo frente ao valor patrimonial e uma inflação acima da meta, o que mantém os prêmios do Tesouro Direto elevados”, destaca a gestora. Segundo a TRX, o IFIX continua atrativo, com dividend yield elevado e potencial de valorização.
A Guardian, gestora do GAME11 e GARE11, ressalta que o mercado já observa uma desaceleração na alta da Selic. A projeção da casa é que a taxa básica fique próxima de 15% em 2025, antes de qualquer possível corte. “Seguimos observando correções positivas menores na Selic, sinalizando que o fim do ciclo de alta está próximo.”
Safra aposta em corte de juros no fim do ano
A esperada retração da atividade econômica no segundo semestre deve aliviar pressões sobre o mercado de trabalho e os salários, proteja o Safra – responsável pelo JSAF11, contribuindo para a desaceleração dos custos de produção. Esse movimento, segundo o banco, tende a refletir diretamente nos índices de preços ao consumidor a partir dos próximos meses.
A projeção do Safra para o IPCA — principal indicador da inflação no Brasil — é de 5,1% em 2024, com recuo para 3,8% em 2025. A melhora no cenário inflacionário abre caminho para uma mudança na condução da política monetária.
“Diante disso, a expectativa é de que o Banco Central mantenha a taxa Selic em 14,75% ao ano — o maior nível desde agosto de 2006 — até novembro, quando pode dar início a um novo ciclo de afrouxamento monetário”, diz o banco.
FIIs seguem com fundamentos e teses sólidas
Rodrigo Possenti, da Fator, vê espaço para consolidação no setor, diante das dificuldades para novas emissões em um ambiente ainda desafiador. “Mas quem acompanha o mercado sabe que as teses continuam com fundamentos bons. Muitos fundos seguem sendo negociados abaixo do patrimonial sem que isso esteja ligado a problemas específicos”. A casa faz a gestão do VRTA11, VRTM11 e OUJP11.
A Manatí, do MANA11, reforça a estratégia de aproveitar o ciclo de juros altos com alocações em ativos de FIIs pós-fixados e prefixados, enquanto aguarda sinais mais claros do fim do aperto monetário. “Todas as nossas operações permanecem adimplentes e em dia com suas obrigações”, informou a gestora.
