Após queda da Selic para 14%, ainda vale a pena investir em FIIs?
A decisão do Comitê de Política Monetária (Copom) de reduzir a taxa Selic de 14,25% para 14% ao ano reacendeu uma dúvida recorrente entre investidores: ainda compensa comprar fundos imobiliários (FIIs) ou a renda fixa segue como alternativa mais atrativa?
A resposta varia conforme o perfil e a estratégia de cada investidor. O ciclo de flexibilização avançou com a quarta redução consecutiva da Selic, mas a taxa segue em nível historicamente alto, mantendo produtos como Tesouro Selic, CDBs e demais títulos pós-fixados em patamares competitivos.
Ao mesmo tempo, profissionais do mercado veem espaço nos FIIs, sobretudo para quem mira o longo prazo e busca selecionar ativos com fundamentos consistentes e boa gestão.
Taxa Selic menor não inviabiliza renda fixa
Historicamente, cortes na Selic tendem a beneficiar ativos de maior risco, como ações e fundos imobiliários, ao reduzir gradualmente a atratividade de novas emissões de renda fixa. Esse movimento, porém, costuma ocorrer de forma paulatina.
Com a taxa básica ainda em 14% ao ano, a renda fixa permanece com retornos elevados e segue disputando recursos com os FIIs. O mercado também monitora os próximos passos do Banco Central, condicionados à inflação, ao ritmo da atividade e às expectativas para a política monetária.
Na prática, analistas ponderam que um corte isolado de 0,25 ponto percentual não altera, por si só, diretrizes de alocação de forma significativa. Ajustes de portfólio tendem a considerar a trajetória dos juros e não apenas um movimento pontual.
Nem todos os FIIs reagem da mesma forma
O impacto do ambiente de juros difere conforme o segmento do fundo imobiliário. Os fundos de papel, com foco em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), seguem beneficiados pelo patamar elevado da taxa, já que parte relevante das carteiras é atrelada ao CDI ou à inflação, sustentando os rendimentos enquanto essas referências permanecerem altas.
Já os fundos de tijolo — donos de galpões logísticos, shopping centers, lajes corporativas e outros imóveis — tendem a ser mais sensíveis à expectativa de queda dos juros, sobretudo no preço das cotas. Com a projeção de uma trajetória mais consistente de redução da Selic e dos juros futuros, esse grupo pode se favorecer de melhora na percepção sobre o setor, menor custo de financiamento e maior apetite por renda variável.
Qualidade da carteira pesa mais que a Selic
Mesmo em ambiente de juros em queda, especialistas alertam que decisões baseadas apenas no dividend yield podem ser insuficientes. Rendimentos muito elevados podem refletir riscos maiores, como concentração em poucos ativos, maior exposição ao crédito ou operações mais arriscadas.
A avaliação, portanto, costuma incluir qualidade da gestão, perfil dos imóveis ou dos recebíveis, diversificação da carteira, vacância, liquidez das cotas e estratégia do fundo. Em períodos de juros altos, o mercado tende a privilegiar ativos considerados mais previsíveis e com histórico operacional sólido.
O que observar daqui para frente
A redução da Selic para 14% representa mais um passo do atual ciclo, mas, isoladamente, não muda o quadro dos fundos imobiliários. Enquanto os juros seguirem elevados, fundos de papel tendem a continuar favorecidos pela indexação de parte das carteiras ao CDI ou à inflação.
Uma continuidade do ciclo de cortes pode, por sua vez, beneficiar determinados segmentos de fundos de tijolo, especialmente aqueles negociados com desconto em relação ao valor patrimonial e com fundamentos robustos. Na visão de especialistas, a escolha dos FIIs depende, sobretudo, da qualidade dos ativos, da gestão e da estratégia, mais do que do nível da Selic.
Em um cenário que ainda combina juros altos e incerteza sobre os próximos passos da política monetária, a seletividade segue como critério central para compor a carteira, com foco em fundamentos e horizonte de longo prazo.
