FII Experience reúne especialistas, gestores e investidores para discutir o mercado
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A Suno promoveu esta quarta-feira (22) o FII Experience 2025, o maior evento de debates sobre o mercado de fundos imobiliários. Especialistas, investidores e representantes das maiores gestoras do país estiveram presentes para discutir tanto aspectos gerais e macroeconômicos como as condições específicas de cada segmento.
Na conversa sobre os FIIs de papel, um dos temas foi o desconto dos preços em relação ao valor patrimonial, mesmo num momento em que muitos dos fundos vêm pagando dividendos robustos, acima de 1% ao mês. Para Rodrigo Possenti, da Fator, gestora do VRTA11, a expansão do mercado, a partir de 2017, tornaram mais comuns operações de high yield que não tinham a estruturação adequada e que começaram a ter problemas de inadimplência. Isso gerou uma crise de confiança que ainda está impactando as cotações dos fundos Além disso, a Selic elevada continua levando muitos investidores para a renda fixa”, explicou o gestor.
Artur Camargo, da Éxes, gestora do EXES11, afirmou que as gestoras trabalham para reduzir ao máximo os riscos de inadimplência, presentes em todos os setores do mercado financeiro. Ele conta que um dos caminhos para ter mais segurança em suas aquisições foi criar uma securitizadora própria, a fim de permitir a estruturação de operações e, com isso, o acompanhamento mais próximo e seguro dos devedores. “Você consegue detectar e resolver eventuais problemas antes que eles fiquem grandes demais”, aponta.
Na conversa sobre FIIs de shopping, o portfolio manager da XP Asset, Pedro Carraz, explicou que a gestora enxerga os shoppings como um ativo para investimento de longo prazo, em que os bons produtos devem ser avaliados com cuidado. Por isso, diz ele, o XPML11 não hesita em realizar compras com preço mais caro ou cap rate nominal inferior à média. “Às vezes a negociação vale a pena com o passar dos anos”, aponta o especialista.
Rafael Teixeira, gestor de Real Estate da Vinci Compass, que atua no mercado com o VISC11. Ele destacou que os resultados dos shoppings vêm mostrando muita resiliência desde 2022, com o fim da pandemia de Covid-49, com dados crescentes de receita e queda de vacância. “Com isso, entendemos que o atual desconto das cotas de FIIs em relação ao valor patrimonial uma hora vai acabar, provavelmente à medida que a Selic for baixando”, avalia o executivo.
FII Experience debate troca de cotas por imóveis
A tendência recente de troca de cotas de novas emissões por imóveis foi tema de uma conversa sobre como inovar num cenário de juros altos e pouca liquidez. Gabriel Barbosa, head de Asset management da TRX, gestora do TRXF11, diz que a ideia vem recebendo um bom aceite do mercado, inclusive do ponto de vista de vendedores interessados em se tornar investidores. “Temos proprietários de imóveis que passaram a procurar a gente para oferecer novos negócios nesse formato”, contou.
Rodrigo Abbud, head de Real Estate do Patria, gestora com mais de 20 FIIs no portfólio, diz que a necessidade do mercado fez as gestoras buscarem soluções criativas para a dificuldade de captar recursos. “Essas negociações mostram a maturação do mercado, e por isso os FIIs devem se manter criteriosos na seleção dos ativos a serem adquiridos, não dá para sair comprando qualquer coisa”, explicou.
Pedro Van Der Berg, CEO da Zagros Capital, gestora do GGRC11, diz que a empresa enxergou a modalidade de troca de cotas em 2022 buscando uma estratégia de consolidação de fundos, ou seja, de adquirir completamente os ativos de alguns fundos, alguns deles monoativos, com apenas um imóvel no portfólio. “São FIIs que tendem a perder espaço ao longo do tempo, devido à concentração excessiva, e vemos resultados positivos com essas aquisições”, avaliou.
No painel sobre renda urbana, os gestores destacaram a possibilidade de modificação dos imóveis, que podem varias entre imóveis logísticos e grandes lojas de varejo, dependendo das necessidades do mercado e das características da região onde estão inseridos. Alexandre Rodrigues, sócio e gestor da Rio Bravo; explicou que o RBVA11 tem enfrentado o desafio de modificar o perfil do portfólio, que tinha muita força no segmento de agências bancárias. “Temos um imóvel que praticamente triplicou de valor de mercado quando deixou de ser banco, locado ao Santander, e foi convertido em supermercado”, contou.
Gustavo Asdourian, CEO da Guardian; gestora do GARE11, relatou que a empresa avalia a possibilidade de reaproveitar um terreno onde existe um imóvel ocupado pelo Pão de Açúcar, em uma incorporação que poderá dar lugar a um edifício residencial. “Essa obra poderá ser feita sem que a loja deixe de operar, mesmo quando o edifício estiver pronto”, explicou o gestor. Segundo ele, as gestoras precisam apenas ter atenção às regulamentações locais.
Fábio Carvalho, sócio e diretor financeiro e de investimentos da Alianza, explicou que a conversão de imóveis em Data Centers é mais complicada. O ALZR11 foi um dos pioneiros do setor no Brasil, com a aquisição de um imóvel com esse uso em Porto Alegre (RS). Mas, segundo o executivo, imóveis voltados ao processamento de dados apresentam uma série de necessidades específicas, com forte demanda por energia e conexão à internet por fibra óptica. “As empresas do setor pagam caro, mas demandam especificidades técnicas muito detalhadas”, relatou em sua participação no FII Experience..
