Fundos imobiliários valem a pena com queda da inflação? Entenda o cenário
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O mercado de fundos imobiliários recuperou tração nos últimos dias, com três altas seguidas do IFIX. E um dos motivos apontados por especialistas é a redução da pressão inflacionária, ilustrada pelo IPCA-15 de agosto, prévia da inflação oficial do país, que registrou uma deflação de 0,14%, conforme anunciado nesta terça-feira (26) pelo IBGE.
Mais do que esse dado isolado, no entanto, o olhar do mercado se volta para o longo prazo, especialmente para o ano que vem. A redução da projeção do IPCA de 2026, de 4% para 3,97%, apontada no Boletim Focus desta segunda-feira (25), mostra que o mercado já começa a olhar para outro número: a Selic, taxa básica de juros da economia brasileira.
“É um recuo pequeno na mediana das projeções, mas é simbólico porque estava estagnado havia 26 semanas”, aponta o economista-chefe da Suno Research, Gustavo Sung. Segundo ele, o mercado passou a olhar de forma mais otimista para os dados do IPCA dos últimos meses que mostram uma desaceleração da pressão inflacionária, especialmente dos componentes do núcleo, como o setor de serviços, mais relevantes para as decisões do Banco Central.
Essa menor pressão, contudo, não deve provocar nenhuma decisão de reduzir o aperto monetário já na próxima reunião do Copom (Comitê de Política Monetária do Banco Central), em 16 e 17 de setembro. Embora venham melhorando, os dados anualizados de inflação seguem acima tanto da meta, de 3%, como da margem de tolerância, que vai até 4,5%.
“Além disso, o mercado de trabalho ainda se mostra bastante fortalecido, com ganhos reais, aumento da massa salarial e redução do desemprego. Isso é muito bom para o trabalhador, claro, mas pressiona para cima o preço dos serviços, já que quem tem dinheiro no bolso vai gastar um pouco mais com isso”, explica Sung.
Fundos imobiliários e IPCA: correlações diretas
Índice oficial de inflação do Brasil, o IPCA é usado por fundos imobiliários em diversos momentos. O impacto mais direto é quando ele como referência para os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) adquiridos por FIIs de papel — alguns deles só adquirem títulos atrelados aos índices de preços, enquanto outros preferem mesclar com papéis remunerados pelo CDI, que oscila junto à Selic.
Nesse caso, a flutuação dos índices afeta diretamente a receita dos FIIs, mas com atraso que pode variar de 30 a 60 dias, dependendo do regime de caixa do fundo. Assim, meses com inflação mais alta significam receitas maiores e, eventualmente, dividendos mais generosos.
Algumas gestoras, contudo, preferem manter os proventos estáveis, ampliando reservas em meses mais estáveis e mantendo os patamares de distribuição em momentos de queda da inflação. É o caso da Suno Asset com o SNCI11, por exemplo: o fundo vem distribuindo R$ 1,00 por cota ao mês, de forma estável, há mais de 12 meses, e manteve o guidance de dividendos entre R$ 1,00 e R$ 1,10 por cota até o fim do terceiro trimestre.
Também com impacto direto, o IPCA pode ser estabelecido por FIIs de tijolo como índice de reajuste para os alugueis cobrados — embora, neste caso, muitas vezes o índice usado seja o IGP-M, calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). E o indicador do IBGE também serve, na maioria dos casos, para cálculo de reajuste de parcelas em transações realizadas a prazo.
Impactos de longo prazo entre FIIs e inflação
No longo prazo, a principal correlação que se faz entre o mercado de fundos imobiliários e a inflação é o que se vê agora: como o cenário e as projeções de médio e longo prazo impactam nas decisões de juros do Banco Central.
No primeiro semestre do ano passado, quando a inflação deu sinais de que superaria o topo da meta e se aproximou da taxa anualizada de 6%, o cenário de juros se inverteu e o IFIX, principal índice de FIIs, que batia recordes históricos quase todos os dias até o começo de abril, entrou em queda livre e terminou 2024 com queda de 5,89%.
O que se viu neste ano foi uma correlação diferente do considerado normal. Mesmo com a alta dos juros, o IFIX se recuperou ao longo do primeiro semestre, atingindo novas máximas históricas no começo de julho, em movimentação vista por analistas como um ajuste de preços diante de um desconto exagerado num cenário em que os fundos vinham mantendo seus fundamentos e entregando dividendos acima de 1% ao mês, em muitos casos.
Superada a turbulência quanto ao “tarifaço” imposto pelos EUA, que derrubou o mercado de renda variável como um todo em julho, e com a tendência de uma inflação mais controlada e um cenário de redução da Selic em foco a partir de janeiro, o mercado de fundos imobiliários ensaia uma nova recuperação. “Podemos projetar um momento positivo para os FIIs nos próximos meses”, concluiu Sung.
