Built to suit: entenda como funciona essa forma de locação imobiliária

Muitas empresa, para aumentarem o lucro líquido e diminuir os custos, precisam de imóveis com estruturas específicas e da forma mais enxuta possível. Para isto, há uma modalidade de contratos de aluguel chamados de built to suit.

O conceito de built to suit significa “Construído para servir”. Isto é, ele é feito para as necessidades do locatário.

O que é o built to suit?

Built to suit é uma forma de locação imobiliária onde o imóvel é construído especificamente para as necessidades do seu futuro locatário. Logo, nesse modelo, o locatário encomenda a construção ou uma grande reforma de um imóvel, para posteriormente alugá-lo.

Normalmente, este tipo de contrato é usado por indústrias ou comércios que possuem necessidades específicas para instalação. Além disso, é um contato de longo prazo. Uma locação pelo modelo costumam ter um contrato com validade entre 15 e 20 anos.

Como funciona o built to suit nos Fundos Imobiliários?

Muitos fundos imobiliários possuem contratos no modelo “built to suit”. A ideia por trás desses contratos – a construção para a locação – é aumentar o interesse do locatário e garantir um retorno estável. Consequentemente, contratos built to suit são aplicados a locatários high grade, ou seja, aqueles de operações saudáveis e em dia com seus pagamentos.

Embora os contratos built to suit tragam certa estabilidade para o investidor, eles também possuem seus riscos. Se você observar que o seu fundo possui muitos ativos nessa classe, você pode estar correndo o risco de vacância. Um imóvel construído para ser alugado para um locador específico tem suas dificuldades em ser locado para terceiros.

O exemplo acima é do relatório gerencial de outubro de 2023 do TXRF11. Nele, é possível ver no último parágrafo sobre o andamento de obras em lojas com destinatários estabelecidos. Obramax e Leroy Merlin são dois locatários do fundo que alugarão lojas no modelo.

Esse modelo permite uma previsibilidade das operações e, conhecendo o modelo dos negócios, estimar as probabilidades de sucesso na localização pretendida.

Qual é a jurisprudência para esse modelo no Brasil?

Como modalidade de aluguel, o built to suit é recente no país. Só no ano de 2012, entrou em vigor a Lei 12.744 que reconheceu essa relação. Além disso, a lei tornou mais clara e caracterizou este tipo de contrato.

Foi necessária uma legislação específica para o contrato. Isso porque há uma série de complexidades e situações atípicas. O modelo possui algumas diferenças de contratos comuns:

• O locador deve receber o valor investido no imóvel com obras e reformas mais o valor da locação;
• O locador só pode reaver o imóvel após o fim do contrato;
• Devido a complexidade de estabelecer um valor de aluguel, o locatário pode pedir renúncia do valor.

Mesmo com uma legislação específica, o contrato deve respeitar as condições do contratos gerais. Isto é, respeitar os princípios legais e econômicos, e a boa-fé.

Além disso, o locatário precisa respeitar algumas condições contratuais. Sob pena de ações de despejo ou consignação do pagamento.

Vantagens e desvantagens do modelo

Nesse tipo de contrato, quem aluga têm a certeza de que o imóvel vai ter as especificações necessárias para o funcionamento. Entretanto, imóveis com estruturas específicas se tornam mais difíceis de serem locados por outros.

Indústrias, por exemplo, precisam de estruturas com algumas particularidades. Por exemplo, piso resistente para determinadas cargas e maquinário pesado, estrutura elétrica adequada, além de diversas outras especificidades.

O contrato built to suit é usado, principalmente, por empresas de grande e médio porte que precisam seguir um padrão de funcionamento. Além disso, multinacionais costumam optar pelo contrato.

Outra vantagem é que quem aluga pode focar os recursos em outros investimentos. Isto é, o valor que seria usado para compra, reforma ou financiamento de um imóvel pode ser redirecionado.

Porém, alugar um imóvel através desse modelo demanda maiores investimentos. Além disso, o investidor que optar por este contrato irá demorar para receber o capital aplicado. Porque o modelo é de baixa liquidez.

Como é feito o cálculo?

O modelo built to suit possui uma série de complexidades que envolvidas no cálculo. Mas algumas características influenciam no valor:

1. Tamanho do terreno;
2. Localização do imóvel;
3. Especificidades da estrutura.

Além disso, o tempo de aluguel também vai afetar no preço do aluguel. Quanto maior o tempo do contrato, menores as mensalidades. Um contrato built to suit pode ser renovado por até 50 anos.