Vale a pena investir no VISC11? Especialista analisa resultados de FIIs da gestora
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Os quatro principais fundos imobiliários da Vinci Compass — VISC11, VILG11, VINO11 e VIUR11 — apresentaram seus resultados semestrais, trazendo um retrato de como cada um tem se posicionado diante do cenário de juros altos e dos desafios do setor. Para Marcos Baroni, head de fundos imobiliários da Suno Research, os dados indicam avanços relevantes. Na avaliação do especialista, o destaque fica para o VISC11, considerado o melhor case da gestora.
Nos últimos anos, a gestora vinha sendo criticada por dificuldades de ocupação em alguns ativos e pela concentração de risco em outros. O relatório mais recente, no entanto, indica que a Vinci conseguiu superar parte desses entraves. “Na minha visão, o VISC11 é o melhor case, seguido pelo VILG11. Os outros fundos são mais difíceis de escalar”, afirma Baroni.
O especialista avalia que os fundos de shoppings e de logística se consolidam como as teses mais sólidas da casa, enquanto VINO11, de lajes corporativas, e VIUR11, de renda urbana, ainda enfrentam desafios ligados à concentração e liquidez. “No geral, a Vinci opera bem em shoppings e logística”, pontua.
Além da performance operacional, o tema da alavancagem e das obrigações futuras de pagamento também aparece como um fator decisivo. Parte dos fundos terá caixa suficiente até 2026, mas pode precisar vender ativos ou lançar novas emissões nos anos seguintes para honrar compromissos.
VISC11: Shoppings pulverizados e em crescimento
O VISC11 se destaca pela pulverização: ativos em 15 estados e no DF, sob gestão de 11 administradoras. O portfólio apresentou crescimento anual de vendas de 6,3% e taxa de ocupação de 94,6%, o melhor nível em 12 meses.
“O VISC11 tem se mostrado vencedor frente ao CDI e ao próprio IFIX”, avalia Baroni. Para ele, o fundo deve planejar captações ou desinvestimentos a partir de 2026, após ampliar sua participação no Shopping Paralela, em Salvador (BA).
VINO11 e VIUR11: desconfiança pela alta concentração em segmento e locatários
Com quase metade da receita vinda da sede da Globo em São Paulo, o VINO11 ainda gera desconfiança pelo grau de concentração. “Para algumas pessoas isso é incômodo. Entendo e concordo de certa forma. O fundo não conseguiu diluir essa exposição ou vender parte do ativo”, explica Baroni.
Embora o prazo médio contratual seja de seis a sete anos, a vacância subiu de 3% para 8% no último ano, e a partir de 2026 a estrutura de caixa pode ser um ponto de atenção para gestão.
Por sua vez, o VIUR11 tem 89% da receita atrelada a ativos educacionais. Segundo Baroni, o fundo superou seu maior risco, que era a estrutura financeira, mas segue exposto à concentração setorial.
“O VIUR, o maior risco que ele tinha foi superado, que era a questão da estrutura. O segundo risco é a concentração em ativos educacionais. Isso não é um problema em si, mas descaracteriza a dinâmica tradicional de fundos de renda urbana”, diz. O fundo, contudo, ficou de fora da primeira prévia da carteira teórica do IFIX para o terceiro semestre.
VILG11: logística com vacância sob controle
O fundo de logística da Vinci opera hoje com 98% de ocupação e prazo médio contratual de 3,5 anos. O desafio mais recente foi a saída da Tok&Stok, sua principal inquilina, mas novas locações já estão em andamento.
O maior desafio do VILG11 foi a explosão de vacância, mas eles vêm conseguindo superar isso. O guidance hoje aponta para distribuições entre R$ 0,69 e R$ 0,74 por cota”, destaca Baroni.
A estrutura de capital é considerada confortável até 2026. A partir de 2027, pode ser necessária a venda de ativos ou novas emissões.
