SNLG11: O que o investidor do FII de tijolo da Suno Asset deve olhar? Entenda
Um dos fundos da Suno Asset é o SNLG11, um FII de tijolo. Segundo Vitor Duarte, CIO da Suno Asset, quem deseja investir neste tipo de ativo deve ficar de olho em quatro indicadores importantes:
- taxa de vacância;
- aluguéis;
- dívida do fundo;
- indicadores aos quais a dívida está atrelada.
“Esses são os riscos que quem investe em fundos imobiliários de tijolo com dívida, elementos que a pessoa deve acompanhar”, ressaltou Duarte durante a transmissão mensal do SNLG11, realizada nesta quarta (29).
“Você deve acompanhar a taxa de vacância. No nosso caso, é zero. Você deve acompanhar os aluguéis, se estão sendo reajustados ou contratos fortes com multa, que diminui a receita do fundo cair. Você deve acompanhar a dívida do fundo. Caso ele tenha, qual indicador? Se o IPCA disparar, nosso patrimônio vai diminuir”, alertou o CIO.
E você tem que acompanhar quando a dívida vence ou quando tem amortizações relevantes, pois o fundo vai precisar de dinheiro. Então, ele vai ter que fazer uma emissão, vender um ativo. E aí, nessa época em que ele precisar pagar a dívida, alguma coisa vai acontecer.
SNLG11: gestão explica por que o fundo não pagou dividendos em março
Ainda em 2022, o FII passou por mudanças em sua gestão, o que fez com que ele também tivesse alterações em seu nome e ticker.
Além disso, o fundo SNLG11 também apresentou mudanças em seu regulamento, conforme aprovação de forma unânime em Assembleia Geral Extraordinária (AGE).
Com essa alteração, o FII SNLG11 passou a ter um mandato híbrido, que outrora era apenas no setor logístico. Com isso, o fundo passou a poder investir não apenas em galpões industriais e logísticos, mas também em imóveis dos segmentos de hotéis, supermercados, escritórios, dentre outros.
No entanto, os proventos do SNLG11 que poderiam ser pagos em março, referentes ao mês de fevereiro, acabaram não sendo distribuídos, o que gerou dúvidas aos cotistas.
Em uma live realizada com Jacinto Santos e Vitor Duarte, ambos da Suno Asset, a gestão explicou os motivos que levaram ao SNLG11 a não distribuir dividendos do mês passado e quais são as perspectivas daqui para frente.
Dividendos
Para entender os motivos, é necessário relembrar alguns acontecimentos anteriores do fundo. O SNLG11 antes era o MGLG11, criado em 2021. Na gestão anterior, o fundo adquiriu os imóveis Ceratti, Magna, Itambé, Supermarket e, posteriormente, comprou a propriedade VW Man.
Na estruturação da dívida para aquisição desses imóveis, os imóveis VW Man, Itambé e Supermarket foram colocados como garantia.
No entanto, a gestão anterior não havia conseguido dinheiro suficiente para pagar parte do equity, o que fez o fundo tomar a decisão de devolver o imóvel Supermarket. No caso da aquisição de Ceratti e Magna, houve uma nova estruturação da dívida, por meio da criação de um novo CRI.
Para fazer um CRI com o valor necessário de R$ 54 milhões, foi necessário colocar como lastro desse título os aluguéis dos imóveis Ceratti e Magna.
No entanto, após a nova administração tomar conta do fundo SNLG11, percebeu-se que os aluguéis, que serviriam de lastro para o CRI e que estão sendo cedidos fiduciariamente para a securitizadora, não passam pela SPE e tampouco pelo FII.
Desse modo, no entendimento da nova administração, esses valores de aluguel não podem ser considerados como receita do FII e, portanto, não podem ser distribuídos aos cotistas na forma de dividendos do SNLG11.
Segundo Vitor Duarte, da Suno Asset, a gestão está buscando junto a outros credores a substituição do lastro do CRI, para poder liberar esses aluguéis e os valores poderem ser distribuídos na forma de rendimentos do SNLG11.
“O não pagamento de rendimentos causa uma distorção na percepção de valor do cotista”, afirma Duarte. Ele aponta que o fato de ser um tema que só o investidor que lê com mais profundidade os documentos terá conhecimento, isso acaba gerando uma assimetria de informação, com grupos de cotistas que estão sabendo mais e outros sabendo menos.
A partir do momento que se tem uma assimetria de informação, isso gera maiores descontos no preço das cotas do SNLG11 negociadas no mercado secundário.
“A gente não gostaria que isso acontecesse, estamos tentando resolver, mas é algo que envolve a securitizadora, agente fiduciário, outros credores, administração e a gente próprio [Suno Asset]”.
SNLG11 prorroga contrato por 10 anos
O SNLG11 renovou o contrato de locação do imóvel Ceratti, localizado em Vinhedo (SP), por mais 10 anos. Com a prorrogação do contrato, a parceria segue em vigor até dezembro de 2032.
“Adicionalmente, foi acordado um desconto sobre a locação mensal, equivalente a R$ 3,360 milhões durante todo o novo período total da locação”, destacaram os administradores do fundo em comunicado publicado na Comissão de Valores Mobiliários (CVM).
De acordo com o informe, esse desconto tem como base a não correção do aluguel pelo IGP-M, como era anteriormente, o que “não implica impacto nos rendimentos mensais do fundo”.
“Por fim, cumpre esclarecer que os créditos imobiliários decorrentes do contrato de locação supramencionado se encontram, até a presente data, vinculados a certificados de recebíveis imobiliários e cedidos à respectiva securitizadora”, ressaltaram os administradores.
Conheça o SNLG11
O SNLG11 é um fundo de renda, com gestão ativa, que possui o objetivo de obter renda e ganho de capital, por meio de investimento em ativos relacionados ao mercado imobiliário.
Entre os ativos possíveis de serem adquiridos pelo fundo estão imóveis-alvo, SPEs, cotas de fundos de investimentos relacionados ao mercado imobiliário, CRIs, LH, LCIs, LIGs, FIPs Imobiliários, bem como ações, debêntures, entre outros ativos imobiliários.
Entre os imóveis-alvo, estão os ativos de tijolo do mercado imobiliário em geral, podendo ser galpões logísticos, industriais, lajes corporativas, salas comerciais, varejo, atacado ou shopping-centers.
Em maio de 2022, a Suno Asset assumiu a gestão do fundo, que possuía gestão da Mogno e chamava-se MGLG11. Atualmente, o agora SNLG11 está em processo de reestruturação por parte da Suno.
Em janeiro deste ano, o patrimônio líquido do SNLG11 era de aproximadamente R$ 116 milhões.
