Por que o MXRF11 vem sumindo de algumas carteiras recomendadas? Veja o que esperar do maior FII da bolsa
Quem tem coroa é rei? No mundo dos fundos imobiliários essa máxima anda sendo questionada. O FII Maxi Renda (MXRF11) detém o título de fundo mais popular da bolsa, com mais de 1 milhão de cotistas, mas anda sendo preterido pela maior parte das carteiras recomendadas nos últimos meses.
É que por mais que o valor da sua cota raramente tenha extrapolado a faixa entre R$ 10 e R$ 11 nos últimos meses, o fundo vem sendo negociado acima do seu valor patrimonial. Com um patrimônio líquido de R$ 3,3 bilhões e cotado a R$ 10,48, o MXRF11 registrou um dividend yield anual de 12,77% — nos últimos três meses, o dividendo por cota foi de R$ 0,10.
Para Bruno Viveiros e André Poppe, analistas de investimentos da Warren, e Carolina Borges, analista da EQI Investimentos, a razão por trás da aparentemente lateralização do fundo não indica nenhuma queda na qualidade da gestão dos ativos ou algum outro sério problema estrutural.
O X da questão é que, no momento, há opções mais atrativas de retorno no mercado pelo mesmo risco. “Não é porque ele custa na casa dos R$ 10 que ele está barato. Os investidores não podem ser deixados levar por isso. É preciso fazer uma avaliação do preço em vista do patrimônio”, explica Borges.
As estratégias do MXRF11
O MXRF11 é classificado como um fundo híbrido — uma classe que pode receber diversos tipos de ativos imobiliários e tem um pé nos fundos de tijolos e outro nos de papel. Atualmente, o FII tem cerca de 80% de investimentos alocados em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI); o resto está distribuído entre fatias de debêntures, cotas de outros FIIs, Letra de Crédito Imobiliário (LCI) e hipotecária (LH), além de permutas financeiras .
“É um fundo que não toma um risco tão elevado. No aspecto da qualidade de sua carteira de crédito, da sua estratégia imobiliária como um todo, gostamos do fundo”, aponta Borges, da EQI Investimentos. Ainda assim, a corretora tem uma recomendação neutra para os papéis.
No caso da Warren, a parcela da estratégia que deixa uma pulga atrás da orelha é a quantidade de CRIs no portfólio em um momento de mudança de temperatura do mercado. Com a queda dos juros no último ano, alguns ativos poderiam estar em descompasso com a nova precificação a mercado – ou seja, perderam valor e poderiam levar a uma perda de dinheiro caso exista uma necessidade de liquidez antecipada.
Outro risco colocado na ponta do lápis pela Warren são as operações de permuta financeira — quando a administradora opta pela cessão do imóvel em troca de sua parcela respectiva dos valores de venda. O analista aponta que, na maior parte do tempo, é difícil realizar a análise desse tipo de operação e, em alguns momentos, a proposta do portfólio é confusa.
Apesar das dúvidas, os analistas da casa acreditam que a aparente estabilização no valor da cota e na lateralização do ativo está mais ligada ao momento do universo de FIIs do que qualquer tipo de mudança na gestão propriamente dita. Por ora, a queda nos juros e o controle da inflação têm jogado maior luz nos fundos de tijolos.
Quanto vale?
Apesar de gostar do mix de estratégias empregadas pelo fundo, Borges, da EQI Investimentos, explica que o que pesa contra o MXRF11 no momento são os aspectos quantitativos — negociado 6% acima do seu valor patrimonial, os analistas consultados pela reportagem acreditam que está caro correr o risco.
Segundo cálculos da EQI Investimentos, quando a cota é negociada próxima do valor patrimonial, a remuneração fica na casa de IPCA + 9,5%; mas, quando se paga mais caro, ela cai para IPCA + 7,5%.
Para a EQI Investimentos — que hoje prefere o CPTS11 como um fundo de estratégia parecida —, o preço justo para se abrir uma nova janela de compras para o MXRF11 seria de R$ 10. Já a Warren tem preferido apostar em outros setores, como os FIIs de tijolos, dados os descontos que o mercado tem oferecido.
Borges, no entanto, aponta que a renda do MXRF11 é previsível e não deve oscilar nos próximos meses — uma boa notícia para o investidor. O maior risco é que o FII busque se aproximar do seu valor patrimonial e realize uma nova emissão de cotas.
Apesar de ter concluído uma emissão bem sucedida no início de 2024, é em momentos como esse — em que o valor patrimonial está acima do preço de mercado negociado em bolsa — que novas janelas de oportunidade de expansão se abrem para os fundos. E a EQI não descarta que isso ocorra nos próximos meses.
Em uma operação como essa, as novas cotas acabam saindo com um desconto frente ao valor negociado em bolsa, como um estímulo de atração de novos investidores. Caso o MXRF11 opte por esse caminho, a tendência é que o preço de tela tente se igualar ao preço obtido nas novas emissões.
