HGLG11, BTLG11: Veja os FIIs de logística mais bem posicionados em São Paulo
Os fundos imobiliários (FIIs) de logística ganharam mais atenção dos investidores nestes últimos dois anos, impulsionados pelas vendas no e-commerce. Acontece que o mercado logístico no Brasil não evoluiu da mesma forma em todas as regiões. Em São Paulo, por exemplo, a demanda é forte, e FIIs como BTLG11, HGLG11 e XPLG11 estão bem posicionados.
No evento FII Experience, promovido pela Suno neste mês de abril, o sócio-diretor da consultoria Buildings, Fernando Didziakas, destacou que o crescimento do setor foi muito forte, mas São Paulo brilhou mais. Dividido em três raios de localização, o estado apresenta uma forte concentração de empreendimentos conforme a proximidade do núcleo urbano.
Em outras regiões do País, a situação é diferente. No Nordeste, por exemplo, o movimento de construção de condomínios logísticos se intensificou durante a pandemia, antes era um mercado pouco visado, agora, está em processo. Rio de Janeiro, um importante centro urbano do Brasil, não apresenta a mesma demanda que São Paulo, assim como Minas Gerais – embora a divisa do estado mineiro apresente bons números, diz Didziakas.
Atualmente, a Buildings tem mapeado 838 condomínios logísticos no Brasil. Destes, 673 estão prontos, totalizando 28 milhões de m²; os outros 165 estão em fase de construção, somando 3,8 milhões de m².
Com isso, o mercado logístico ainda tem capacidade de crescimento de, aproximadamente, 13,5% nos próximos meses. No primeiro trimestre deste ano, a taxa de vacância do País fechou em 11,3%, porém, com queda na taxa de absorção em relação ao 4T21.
Didziakas explica que, no fim do ano passado, o quarto trimestre registrou um recorde de absorção líquida, com 1 milhão de m² locados entre outubro e dezembro. Em vista disso, os próximos meses devem apresentar um arrefecimento desta demanda. Porém, a região de São Paulo tem uma performance própria, com localidades que podem não acompanhar essa desaceleração.
FIIs de logística em São Paulo
A região sudeste concentra a maior parte dos condomínios logísticos do Brasil, com destaque para o Estado de São Paulo, que, sozinho, tem 443 galpões, somando 15,5 milhões de m².
A disputa por um espaço em São Paulo, porém, não é a mesma em qualquer lugar. O estado pode ser dividido em três raios, tamanha a complexidade da estrutura logística na região.
- Raio de 30km
Segundo Didziakas, essa é a região mais buscada por empresas para melhorar o tempo de suas entregas. O raio de 30km é considerado a partir do ponto histórico, na Sé, centro de São Paulo.
Atualmente, esse raio possui 175 condomínios logísticos, com um estoque total de 5,7 milhões de m². A taxa de vacância estava em 6,6% ao fim do 1T22, com uma média de preço por metro quadrado de R$ 25,3.
Trata-se da região mais disputada e com preços de aluguel mais altos. Segundo o sócio da Buildings, FIIs de logística com imóveis nesta região estão em vantagem, pela alta demanda por locação.
A chance de aluguéis mais caros é grande, enquanto o risco de perder inquilinos é baixo. A absorção líquida no último trimestre foi de 132 mil m².
FIIs de logística na região:
- Raio de 30k a 60km
Um pouco mais afastado do centro da capital paulista, o raio entre 30km e 60km ainda apresenta suas vantagens em termos de proximidade do centro urbano.
Nesta região concentram-se 117 condomínios logísticos, somando um estoque total de 5,3 milhões de m². Porém, a taxa de vacância já dobra de percentual em relação ao raio anterior, para 12,5%.
Com isso, o preço médio cobrado por metro quadrado cai, para R$ 20,3. Para o sócio da Buildings, trata-se de uma área em que ainda é possível fazer entregas com prazos de até um dia útil, porém com um preço de aluguel mais barato.
Isso significa que a região ainda é atrativa o suficiente. É neste raio que fica Cajamar, por exemplo, a “Faria Lima dos galpões logísticos”. A absorção entre janeiro e março foi de 60 mil m².
FIIs de logística na região:
- Raio 60km
Os imóveis mais afastados de São Paulo somam 151 condomínios logísticos, com um estoque total de 4,5 milhões de m².
Nesta região mais ampla o cenário não poderia ser mais diferente do que o de 30km. A taxa de vacância é de 22,6%, o que tira do proprietário – seja ele um fundo imobiliário ou não – o poder de barganha.
Isso pode ser verificado no preço médio do metro quadrado locado, que cai para R$ 17,1. Além disso, a absorção líquida no primeiro trimestre deste ano foi negativa, em 62 mil m².
Para Didziakas, a dificuldade da região está relacionada com a sua distância da capital. As cidades que estão nesse raio são Campinas, Piracicaba, São José dos Campos, Valinhos, e outras.
FIIs de logística na região:
- BTLG11
- GRLV11
- HGLG11
- HLOG11
- KNRI11
- RBRL11.
