Fundos imobiliários reforçam solidez em meio a ruídos e tentativas de tributação
A indústria de fundos imobiliários mostrou resiliência e solidez nos últimos meses, passando sem danos estruturais por ambiente de muita movimentação e repleto de ruídos. Tensões relacionadas à reforma tributária, incluindo vetos, propostas de reclassificação e de aumento de impostos, não foram suficientes para abalar a confiança dos investidores no setor.
Ao contrário: o período recente tem servido como um teste de estresse que validou a maturidade do mercado e sua capacidade de adaptação, apontando para um novo ciclo de crescimento. Desde o início do ano, o IFIX subiu mais de 10% e superou sua máxima histórica, mesmo num cenário de juros em elevação, o que sempre é prejudicial aos FIIs.
A mais recente movimentação aconteceu nesta semana, quando o governo anunciou um aumento do IOF em diversas operações financeiras como parte do esforço para elevar a arrecadação em mais de R$ 40 bilhões. Embora a medida tenha provocado ruídos iniciais no mercado, a ponto de o Ministério da Fazenda recuar quase imediatamente em algumas das mudanças, seu impacto prático sobre os FIIs foi nulo.
As operações estruturais dos fundos, ancoradas na renda recorrente de ativos reais, não sofrem interferência direta da alíquota de IOF — diferentemente de instrumentos de crédito ou veículos alavancados. A proteção estrutural torna-se ainda mais relevante diante da preocupação crescente com os efeitos do novo IOF sobre o setor elétrico tradicional, onde muitas empresas operam com alavancagem elevada ou controladores estrangeiros.
Nesse cenário, o SNEL11, fundo imobiliário especializado em geração de energia solar, se destaca. Com receitas atreladas a contratos de longo prazo, o fundo funciona como um verdadeiro porto seguro dentro do setor elétrico, blindado tanto dos juros quanto da volatilidade cambial.
Para Vitor Duarte, Chief Investment Officer da Suno Asset, a ausência de impacto reforça a tese de que os fundos imobiliários já se mostram uma alternativa institucional robusta e perene dentro do mercado de capitais.
“Tivemos vetos controversos na reforma tributária, que geraram instabilidade momentânea. Houve especulação sobre tributação de rendimentos, aumento de IOF, e mesmo assim o IFIX se manteve firme. Isso mostra que o mercado está mais maduro do que muitos imaginavam”, analisa o gestor.
Fundos imobiliários se tornam parte estratégica do mercado
Vitor Duarte explica que os FIIs hoje representam uma fração cada vez mais estratégica do mercado no financiamento de infraestrutura urbana, crédito imobiliário e energia. “Quem olha para o mercado de FIIs apenas como uma forma de investir em imóveis está vendo só metade da história. Hoje temos fundos que financiam hospitais, escolas, energia limpa e logística, todos eles atuando com governança, escala e liquidez”, aponta.
O executivo da Suno Asset aproveita a análise para destacar o papel crescente dos fundos de infraestrutura e energia dentro da categoria, citando como exemplo o SNEL11. “Ele atravessou esse período de turbulência não só preservando valor, mas entregando dividendos acima de 14% ao ano protegidos pela inflação, algo que é difícil de achar no mercado de renda variável, com esse nível de previsibilidade de fluxo e segurança regulatória.”
Duarte afirma que a tese de energia renovável, por meio de ativos solares com contratos de longo prazo (PPAs), oferece um retorno ajustado ao risco que se destaca dentro do universo dos FIIs. “É uma combinação muito virtuosa: você tem previsibilidade de receita, baixa correlação com PIB e inflação controlada via contratos. Isso tem atraído investidores institucionais e estrangeiros”, explicou o gestor.
Nem mesmo a discussão fiscal desta semana apresentou impacto negativo. “Ninguém desmontou posição. Pelo contrário, vimos aumento de liquidez e novas entradas”, completa.
Nos últimos meses, o SNEL11 viu seu número de cotistas ultrapassar a marca dos 30 mil e sua liquidez diária atingir recordes históricos em 2025. Assim, se consolidou como o maior fundo de energias limpas da Bolsa. O fundo também lidera a performance do setor e figurou como o melhor fundo de 2024 dentro do IFIX.
Para Duarte, essa travessia reforça a tese de longo prazo. “A indústria de fundos imobiliários foi colocada à prova e passou. Isso é bom não só para os cotistas atuais, mas para o futuro do mercado de capitais brasileiro. Estamos aprendendo que dá para fazer política fiscal sem desmontar o financiamento do país real: escolas, hospitais, energia e moradia. Os fundos imobiliários estão nesse centro”, conclui
