FIIs caem pelo 4º mês seguido? Veja o que observar antes de investir
O IFIX, principal índice de fundos imobiliários da Bolsa de Valores brasileira, recua 4,48% em agosto até o final do pregão do dia 20. Se esse desempenho persistir até o encerramento do mês, será o quarto período consecutivo no campo negativo para o indicador.
O movimento reacendeu entre investidores a questão sobre aproveitar preços mais baixos ou aguardar sinais de recuperação. Para Sidney Angulo, investidor e empresário do setor imobiliário, a resposta não está nas cotações em si, mas no que efetivamente mudou nos fundamentos de cada FII.
Em conversa com o professor Marcos Baroni, Angulo afirmou que segue investindo em fundos imobiliários, porém sem adotar compras automáticas motivadas apenas por quedas de preço. “Eu saio comprando indiscriminadamente? Não. Na realidade, eu vejo como é que está a situação de mercado”, afirmou. A conversa completa está disponível neste vídeo do canal Professor Baroni: https://www.youtube.com/watch?v=KnN0_2q2VfM.
Queda das cotas e ativos dos fundos imobiliários
Um ponto central do debate foi a diferença entre o preço negociado em Bolsa e os ativos que dão lastro às cotas dos fundos imobiliários. Segundo Angulo, parte das oscilações recentes decorre de mudanças na percepção de risco, reavaliações patrimoniais e fatores políticos que elevam a aversão dos investidores ao Brasil.
Esse movimento, destacou, não implica necessariamente uma piora equivalente nos imóveis que compõem os portfólios. “Mesmo essa situação com as cotas caindo, os imóveis não estão caindo”, disse o investidor.
Baroni observou que há casos em que a percepção de risco de fato aumentou, mas ressaltou que a correção pode “contaminar” FIIs sem relação direta com os eventos que iniciaram a preocupação do mercado. Esse efeito tende a pressionar inclusive veículos considerados mais conservadores, exigindo análises caso a caso.
Com isso, a discussão desloca o foco da pergunta “quanto a cota caiu?” para “o que de fato mudou no fundo imobiliário?”, privilegiando a leitura dos fundamentos frente ao humor do mercado.
Vale comprar fundos imobiliários agora?
Na visão apresentada por Angulo, a queda pode abrir oportunidades, mas não deve ser o único argumento para uma alocação. O investidor se define como adepto de prazos longos. “Fundo imobiliário é um ‘buy and hold’. Eu compro para 10, 15 anos”, afirmou.
Essa abordagem pressupõe conviver com períodos de valorização e desvalorização das cotas ao longo do tempo. Para quem busca ativos que não apresentem quedas, Angulo lembra que os FIIs estão sujeitos a oscilações de mercado como qualquer outro instrumento listado.
A análise, portanto, precisa ir além da cotação de curto prazo. Entre os pontos destacados estão a qualidade e localização dos imóveis, a operação nos ativos, o perfil e a saúde financeira dos locatários e a capacidade de execução da gestão do fundo.
As visitas técnicas conduzidas por Baroni surgiram como exemplo dessa avaliação mais próxima dos portfólios. Segundo os participantes, conhecer in loco os ativos ajuda a entender a complexidade operacional, os equipamentos instalados e a relevância do espaço para as empresas locatárias — fatores que raramente transparecem a quem observa apenas o preço pelo home broker.
Risco e diversificação em fundos imobiliários
A existência de imóveis como lastro não elimina riscos. Angulo fez questão de frisar esse ponto durante a conversa. “Fundo imobiliário também tem risco. Ponto”, afirmou.
Nesse contexto, a diversificação foi defendida como prática de prudência. Para uma carteira balanceada, ele mencionou como referência evitar exposições superiores a cerca de 5% em uma única posição. Ao mesmo tempo, reconheceu que sua carteira pessoal é mais concentrada em fundos imobiliários, o que reforça a importância de cada investidor calibrar sua própria alocação.
Assim, a avaliação apresentada no vídeo não se resume a enxergar toda queda como oportunidade. O aspecto central é separar reduções de preço decorrentes do movimento geral do mercado das que refletem deterioração efetiva dos fundamentos dos ativos.
Em períodos de pressão sobre o IFIX e sobre as cotas dos fundos imobiliários, identificar essa diferença pode ser mais relevante do que tentar antecipar quando o mercado atingirá o piso ou iniciará uma recuperação. A ênfase recai na leitura criteriosa dos portfólios, considerando riscos, gestão e a sustentabilidade de longo prazo dos fluxos de receitas.
