Fundos imobiliários de escritórios: setor mantém potencial de valorização
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Os fundos imobiliários de lajes corporativas, como são chamados os edifícios voltados a escritórios, vivem um momento paradoxal. Ao mesmo tempo que estão entre os segmentos que mais se valorizaram desde o início do ano, seguem com ativos muito descontados em relação ao valor patrimonial.
Os FIIs de lajes corporativas valorizaram cerca de 10,25% desde o início do ano, segundo o iTrix, índice criado pela TRX Investimentos. Isso se deu principalmente pela redução de vacância: a taxa média para escritórios de alto padrão em São Paulo caiu para 16,2% no fim de junho, de acordo com levantamento da Binswanger Brazil, empresa de consultoria e inteligência de dados do mercado imobiliário.
O índice no fim do trimestre anterior, em março, era de 17,7%. O valor atual apresenta a menor relação entre espaços vagos e estoque total registrada pela empresa no maior mercado imobiliário do país desde o período imediatamente anterior à pandemia de covid-19. O preço médio pedido por metro quadrado locado passou de R$ 115,06 para o valor recorde de R$ 119,00 no fim de junho.
São Paulo é o principal mercado de escritórios do país, e um dos destaques do levantamento da Binswanger é que espaços considerados “alternativos” vêm também tendo redução na vacância. A absorção líquida — diferença entre novas locações e devoluções de áreas de escritórios — foi de 78,3 mil metros quadrados, com destaque para regiões próximas a Pinheiros e à Avenida Paulista, como Avenida Angélica e Rua da Consolação.
Fundos imobiliários com desconto: confira valores
Entre os motivos apontados pela retomada do mercado de FIIs de escritórios estão a aceleração da economia e uma retomada do modelo presencial de trabalho, com o aumento do número de empresas que passaram a exigir a volta dos funcionários em tempo integral ou a reduzir as permissões para home office a no máximo uma vez por sema. Isso levou ao aumento da demanda por espaços, contribuindo para o aumento dos preços e a redução dos índices de vacância.
A equipe do Suno Notícias realizou um levantamento comparando os preços de fechamento de mercado da última sexta-feira (8) e o valor patrimonial por cota dos 16 fundos imobiliários que compõem o IFIX e atuam exclusivamente na locação de lajes corporativas. Todos eles estão com o P/VP abaixo de 1, ou seja, com desconto em relação ao VP, que foi selecionado a partir da última atualização — na maioria dos casos, são referentes a 30 de julho.
| Ticker | Preço de mercado* | Valor patrimonial** | P/VP |
| BRCR11 | R$ 41,15 | R$ 84,97 | 0,484 |
| VINO11 | R$ 5,01 | R$ 10,24 | 0,489 |
| BROF11 | R$ 53,88 | R$ 108,25 | 0,498 |
| AIEC11 | R$ 46,00 | R$ 77,57 | 0,593 |
| RCRB11 | R$ 121,81 | R$ 200,70 | 0,607 |
| JSRE11 | R$ 62,64 | R$ 101,94 | 0,614 |
| RBRP11 | R$ 49,66 | R$ 76,02 | 0,653 |
| KORE11 | R$ 69,49 | R$ 105,93 | 0,656 |
| TOPP11 | R$ 69,88 | R$ 104,90 | 0,666 |
| PVBI11 | R$ 72,56 | R$ 107,88 | 0,673 |
| HGRE11 | R$ 107,71 | R$ 155,74 | 0,692 |
| GTWR11 | R$ 75,11 | R$ 99,78 | 0,753 |
| VGRI11 | R$ 8,36 | R$ 10,56 | 0,792 |
| TEPP11 | R$ 79,38 | R$ 97,16 | 0,817 |
| FATN11 | R$ 81,95 | R$ 98,53 | 0,832 |
| HGPO11 | R$ 135,77 | R$ 140,30 | 0,968 |
Especialistas apontam que o P/VP não pode ser o único fator de escolha para escolha de um fundo imobiliário. O investidor deve levar em conta outros fatores, como recorrência dos dividendos, evolução das taxas de vacância ao longo dos meses e localização dos edifícios do portfólio para entender o trabalho da gestão e ter maior potencial de valorização do FII no médio e longo prazo.
Veja os FIIs de escritório mais recomendados de agosto
Entre os fundos imobiliários de escritório mais citados nas carteiras recomendadas de agosto estão HGRE11, JSRE11, PVBI11 e BRCR11, que figuram nas recomendações de instituições como Genial, XP, BTG Pactual, Itaú BBA e EQI.
O HGRE11, gerido pelo Patria Investimentos, é destaque nas carteiras da Genial e da EQI. O fundo possui 13 imóveis, com foco nas regiões Sul e Sudeste, somando 145 mil m² de área bruta locável (ABL).
A Genial aponta que, com a queda recente no preço da cota, o fundo HGRE11 está com um forte desconto frente ao seu valor patrimonial. A gestão concluiu vendas de imóveis no primeiro semestre, resultando em uma distribuição extraordinária e elevando o dividend yield anualizado para 27%.
Ainda há expectativa de aumento na média de dividendos recorrentes para o segundo semestre, passando de R$ 0,78 para R$ 0,81. A realocação de ativos desocupados também está em andamento, o que poderia fortalecer a geração de receita.
Outro da lista de FIIs de escritório bem avaliado é o JSRE11, presente na carteira de fundos imobiliários da Genial. Com cinco imóveis, quatro em São Paulo e um no Rio de Janeiro, o fundo mantém um portfólio de padrão AA e AAA, com vacância reduzida de 2,6%. O principal atrativo, segundo os analistas, é o forte desconto nas cotas, próximo a 40%.
A tese da Genial também considera a valorização futura das regiões em que o fundo atua, como Berrini e Paulista, que podem se beneficiar da migração de empresas para fora da supervalorizada Faria Lima.
Já o PVBI11 aparece nas recomendações de BTG, XP e Itaú BBA. O maior do mercado no segmento, com patrimônio líquido próximo de R$ 3 bilhões, o fundo reúne imóveis de alto padrão em regiões valorizadas de São Paulo, como Faria Lima e Vila Olímpia, e tem como locatários empresas de alta qualidade de crédito.
Mesmo com o desafio da vacância em alguns ativos, como o Union Faria Lima e o The One, os analistas destacam o potencial de valorização. A XP estima um upside de 56,7% sobre o preço atual das cotas e um dividend yield anualizado de 8,1%. O fundo também é elogiado por não ter alavancagem.
Por fim, o BRCR11, um dos maiores FIIs de lajes corporativas da indústria, com mais de R$ 2 bilhões em patrimônio, também integra as carteiras de agosto.
O BTG ressalta a carteira diversificada do BRCR11, boa liquidez no mercado secundário e a perspectiva positiva para a recuperação gradual do segmento corporativo no médio prazo. O fundo possui imóveis em localizações estratégicas e mantém perfil conservador na gestão, sendo um dos destaques do mês entre os fundos imobiliários de imóveis corporativos.
