Fundos imobiliários ou CDI? Especialista aponta com dados quem vence a “disputa”
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No atual cenário macroeconômico, com a Selic em seu ponto mais alto desde 2006, a 15% ao ano, muitos investidores têm dúvida se vale a pena continuar investindo em fundos imobiliários. Especialista no assunto, o professor Marcos Baroni, head de FIIs da Suno Research, apresentou durante live em seu canal quatro slides que comparam as duas modalidades.
“Estamos vivendo em uma época em que as pessoas repetem aquilo que outros dizem, mas não conseguem colocar uma lupa no assunto para entender melhor as coisas”, explicou o professor, ao justificar o tema escolhido para a live. Segundo ele, há muita discussão na internet entre partidários de investimentos de renda fixa e defensores de FIIs, mas pouca análise aprofundada a partir de dados.
No primeiro slide, ele comparou a evolução do IFIX desde a criação do índice, nos últimos dias de 2010, com 100% do CDI do mesmo período. O CDI, vale lembrar, é uma taxa de transações interbancárias que serve como referência para vários investimentos de renda fixa, e que oscila quase paralelamente à Selic.
E, nessa comparação, de fato, o CDI leva vantagem. “Especialmente se você compara com o IFIX de forma generalizada”, destacou Baroni. O CDI acumula alta de 281,7% no período, ante 244,2% do índice que reúne os principais ativos do mercado de FIIs.
O professor, no entanto, diz que essa comparação não é exata porque os FIIs são isentos de tributação em seus dividendos — ao menos por enquanto, já que o assunto está em discussão no Congresso como parte da Medida Provisória 1.303, que precisa ser votada até outubro para entrar em vigor no ano que vem. Já os ganhos em investimentos de renda fixa são tributados em 15%, na melhor das hipóteses, considerando a menor alíquota possível.
Assim, Baroni fez a comparação do IFIX com 85% do CDI. “E ainda é uma conta discutível, já que não é fácil obter rentabilidade de 100% do CDI em investimentos de pequeno porte, especialmente nos maiores bancos de varejo”, destacou o analista. Nessa conta, o IFIX leva vantagem, já que a rentabilidade acumulada do benchmark da renda fixa é de 212,3%.
Fundos imobiliários vivem momento desfavorável, diz Baroni
O professor alerta, ainda, que a comparação acaba prejudicada já que o cenário de juros altos vem se mantendo desde 2022, na curva ascendente mais intensa desde o início da comparação. “Se fosse olhar no curto prazo, nos últimos três anos, o CDI está na frente, porque a curva de juros está num cenário de alta há bastante tempo”, explica Baroni.
“Mas isso é alvo ao tiro, e não tiro ao alvo”, completa o professor. “Porque, se eu seleciono o período temporal que mais me interessa, eu não estou fazendo uma análise imparcial. E essa comparação com todo o período do fundo é mais justa e isenta, a meu ver.”
Ele também questiona o fato de a comparação muitas vezes ser feita com o IFIX, e não com ativos separados. Por isso, junto com a equipe da Suno, preparou outros dois slides apresentando a rentabilidade total de fundos imobiliários e sua comparação com o CDI, em conta que inclui a variação no valor da cota e os dividendos distribuídos.
Um dos slides traz FIIs de vários segmentos que já existiam na criação do IFIX, em 2010, e que ainda fazem parte do índice. No outro, um resumo que apresenta que a maior parte dos maiores FIIs da atual composição do índice, em média, superam a rentabilidade do CDI. Reproduzimos ambos abaixo, na mesma imagem:
Conclusão? Analisar com atenção e olhar para a frente
Para Baroni, o mercado de fundos imobiliários deve ser analisado sem generalizações que impedem a observação de resultados específicos. “O mercado passa por um processo de seleção natural em que os melhores sobrevivem e apresentam bons resultados. Tenho que olhar para aprender o que está sendo bem feito”, diz o professor.
Ele destaca, ainda, que não se pode olhar para o mercado apenas com olhos para o que deu certo no passado, seja recente, seja de um período mais longo. Mas Baroni acredita que, mesmo diante de um cenário desfavorável, os FIIs seguem mostrando resiliência para entregar resultados satisfatórios aos investidores.
“Alguns críticos dizem que os fundos imobiliários não vão deixar ninguém rico, mas não é um produto que se propõe a isso. O importante é concentrar a energia no que está dando resultado”, conclui o especialista. Segundo ele, o ideal é montar uma carteira diversificada, com cerca de 20 a 30 FIIs, de forma a encontrar recorrência nos dividendos e resistência frente a períodos de adversidade.
