Estes são os fundos imobiliários com potencial de valorização que você deve acompanhar
Em meio a um mercado desafiador e à espera da tão comentada queda dos juros, investidores atentos seguem buscando oportunidades nos fundos imobiliários. Em live com assinantes da Suno, o professor Marcos Baroni destacou duas teses com potencial relevante de valorização: TRXF11 e BTLG11. “Mesmo com as cotas andando de lado, há muita coisa interessante acontecendo nos bastidores desses fundos”, afirmou o analista.
O destaque inicial ficou por conta do TRXF11, que hoje possui 70 imóveis e quase 700 mil m² de área bruta locável, mas com um diferencial importante: mais de 1,3 milhão de m² em terrenos, boa parte na região metropolitana de São Paulo. “Essa reserva de valor ainda não está precificada na cota”, disse Baroni.
Segundo ele, o fundo está no ponto de entrada ideal, com cotação próxima ao valor da oferta inicial, Dividend Yield em máxima histórica (acima de 13%) e um spread em relação às NTN-Bs acima de 6%, contra uma média de 4%.
Mesmo com alavancagem em torno de 21%, Baroni ressalta que o fundo vem ajustando sua estrutura de capital com ofertas e desinvestimentos recorrentes, mantendo o endividamento sob controle. “É uma alavancagem saudável, que pode inclusive zerar em até dez anos se a estratégia for mantida”, explicou.
Como a gestão ativa pode destravar valor escondido no portfólio
A segunda tese apresentada por Baroni envolve um fundo de logística com histórico consistente de reestruturação. Desde 2019, a atual gestora tem conduzido uma estratégia de vendas e reorganização do portfólio que resultou em ganhos de capital e melhorias relevantes na ocupação dos imóveis. O Dividend Yield médio está em 9,39%, acima da média do setor, e a cota hoje é negociada com 4% de desconto em relação ao valor patrimonial.
Entre os dados que chamaram atenção, Baroni citou R$ 771 milhões em ativos vendidos desde o início da reestruturação, além de um foco crescente em imóveis com localização estratégica. Cerca de 72% da receita atual vem de ativos situados em um raio de até 60 km do centro de São Paulo, o que traz maior liquidez e resiliência em ciclos econômicos adversos.
Ambas as teses TRXF11 e BTLG11 reforçam, segundo Baroni, o papel dos fundos imobiliários dentro de uma carteira diversificada e voltada ao longo prazo. “Mesmo que a cota esteja lateralizada agora, quem olha com paciência verá o destravamento de valor acontecer. O importante é entender o que está por trás do número.”
Segundo Baroni, esse tipo de análise é essencial para quem deseja aproveitar as distorções do mercado e construir uma posição sólida em fundos imobiliários com potencial real de valorização.
