XPML11 conclui venda de metade de sua participação em shopping por quase R$ 66 milhões

O fundo imobiliário XPML11 divulgou a conclusão da venda de uma participação de 17,50% no Caxias Shopping (RS). A operação foi fechada pelo valor total de R$ 65,887 milhões, não levando em conta um eventual pagamento de earn-out.

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O pagamento será realizado ao fundo imobiliário XPML11 em duas parcelas, mas a maior delas, de R$ 52,709 milhões, foi feita pelo comprador ainda ontem (31).

O restante do valor, de R$ 13,177 milhões, vai ser pago ao XP Malls no mês de julho de 2024, mas será atualizado monetariamente de acordo com a variação do IPCA.

Sobre um eventual pagamento de earn-out, uma vez que ele seja aplicável, o montante vai ser limitado a cerca de R$ 4,112 milhões, cujo pagamento aconteceria em 28 de fevereiro de 2025.

Qual foi o retorno obtido pelo XPML11 no Caxias Shopping?

Após seu IPO, o FII XPML11 fez sua primeira transação em dezembro de 2017, que foi justamente a aquisição de 35% do Caxias Shopping, ativo da cidade de Duque de Caxias (RJ).

Naquele período, essa parte foi adquirida pelo XP Malls pelo valor de R$ 72,577 milhões, com pagamento feito em 3 parcelas, conforme estava previsto no acordo de compra e venda.

A operação foi feita com um desconto de aproximadamente 10,0% em relação ao valor de laudo do ativo contratado naquele período.

Passados 6 anos da compra de 35% de participação no Caxias Shopping, a venda de metade disso ocorreu por um valor 81% maior que o preço de aquisição, o que gerou um ganho de capital de aproximadamente R$ 0,55 por cota, considerando a quantidade atual de cotas do fundo.

Assim, o fundo XPML11 vendeu metade de sua participação no ativo, obtendo uma Taxa Interna de Retorno (TIR) anual de 18,1%.

“Em termos operacionais, a alienação representa ainda uma melhora nos KPIs do fundo, uma vez que teremos a redução de participação em um ativo que possui indicadores abaixo da média do XP Malls”, diz o comunicado do FII.

O Caxias Shopping teve uma média de NOI caixa de R$ 96,54/m² nos últimos 12 meses, enquanto a média mensal do XPML11 é de R$ 120,89/m² nesse período. Esse mesmo cenário é observado na média de vendas por metro quadrado no período, visto que o ativo apresentou R$ 1.154,44/m² e na carteira do XP Malls esse indicador é de R$ 1.544,74/m².

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João Vitor Jacintho

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