Fundo imobiliário BLMG11 dispara após proposta de troca de ativos por cotas
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O fundo imobiliário BLMG11 subiu 14,48% no pregão desta quarta-feira (3) e fechou o dia negociado a R$ 37,00, depois de ter recebido uma proposta de venda de um grupo de ativos avaliada em R$ 125 milhões.
Mesmo com a reação positiva do mercado, o BLMG11 segue como um dos FIIs mais descontados do mercado entre os componentes do IFIX. A relação P/VP ficou em 0,52x, considerando o valor patrimonial por cota (VPC) de R$ 70,76.
Pela oferta, o BLMG11 cederá ao fundo imobiliário GGRC11 todas as suas cotas do Fundo Imobiliário Triple A, que não é listado em Bolsa, e mais um terreno em Cabreúva, no interior de São Paulo, pelo valor de R$ 125 milhões. Em troca, o GGRC11 cederá cotas emitidas em sua 10ª oferta, que está em andamento, ao preço unitário de R$ 11,22.
O BLMG11 ainda terá de pagar uma contraprestação de R$ 8,4 milhões, em 24 parcelas mensais de R$ 350 mil. Nesse período, terá de manter as cotas do GGRC11 em sua propriedade (“lock up”).
Mesmo com esse valor, a BlueMacaw, gestora do BLMG11, projeta um cap rate de aproximadamente 9% ao ano e uma possibilidade de valorização da cota para cerca de R$ 50. Além disso, os dividendos podem ter um impacto mensal positivo superior a R$ 0,05 (cinco centavos) por cota.
Fundo imobiliário GGRC11: visão do negócio para o fundo
Se concluída, a operação trará um impacto positivo estimado de R$ 870 mil nas receitas do GGRC11. A receita bruta mensal pode alcançar R$ 1,2 milhão, considerando os pagamentos que serão realizados pelo BLMG11 nos primeiros 24 meses.
Os dois FIIs hoje têm participação igualitária no Triple A, de cerca de 31% das cotas cada um. O outro cotista é a gestora Oaktree, que hoje tem 38% da propriedade, mas deve realizar aportes até alcançar sozinha 50% de participação. O fundo detém a posse de dois imóveis logísticos: um no Rio de Janeiro, locado à Casas Bahia (BHIA3), e um em Extrema (MG), locado à Dafiti, varejista de calçados.
O terreno em negociação está localizado no município de Cabreúva, em São Paulo, com área total de 429.725,78 metros quadrados, numa área em que está em desenvolvimento um imóvel logístico. A cidade fica a cerca de 60 km de São Paulo, perto de Jundiaí, em região de grande concentração de condomínios logísticos, devido à facilidade de acesso rodoviário à capital.
O fundo imobiliário GGRC11 possui um patrimônio líquido de aproximadamente R$ 1,685 bilhão, o que equivale a um valor de R$ 11,05 por cota, formado por um amplo portfólio de imóveis que vem sendo reforçado por aquisições estratégicas nos últimos meses. Vários desses negócios estão sendo realizados no formato de compensação de cotas, que faz com que os vendedores mantenham a propriedade indireta dos imóveis, como investidores do FII.
