BTLG11 fecha compra milionária de galpão logístico em SP
O BTLG11 (BTG Pactual Logística Fundo de Investimento Imobiliário) concluiu, nesta quarta-feira (26), a compra de um imóvel logístico em Guarulhos (SP) por R$ 375 milhões. Denominado BTLG Guarulhos I, o ativo soma 95.348 metros quadrados de área bruta locável, está 100% locado e localiza-se dentro de um raio de 30 quilômetros da cidade de São Paulo.
Do total, o fundo imobiliário pagou R$ 225 milhões à vista, equivalentes a 60% do preço. Os R$ 150 milhões restantes, que correspondem a 40% da aquisição, serão quitados em 18 meses e corrigidos pela variação do IPCA.
De acordo com o fato relevante, a transação apresenta cap rate de entrada de aproximadamente 9,1%. A gestão projeta yield médio de cerca de 15,2% ao longo dos próximos 18 meses. Desde o pagamento da primeira parcela, o BTLG11 passou a fazer jus à totalidade das receitas de locação do imóvel.
BTLG11 aumenta exposição no raio de 30 km de São Paulo
A gestora destacou a localização como um dos principais pontos da aquisição. Com a incorporação do BTLG Guarulhos I, a participação do fundo em imóveis situados em até 30 quilômetros da cidade de São Paulo, medida pela contribuição na receita, aumenta de 38% para 42%, avanço de aproximadamente quatro pontos percentuais.
O material da operação classifica o empreendimento como um ativo logístico de padrão AAA. A nave principal possui estrutura de cross docking, solução voltada ao recebimento e redistribuição de mercadorias. O preço de aquisição indicado corresponde a R$ 3.924 por metro quadrado.
A apresentação da gestão aponta potencial de revisão dos valores de locação. O aluguel médio atual é de R$ 29,80 por metro quadrado, enquanto novas locações observadas na região variam entre R$ 33 e R$ 40 por metro quadrado. Há também uma análise de sensibilidade para diferentes níveis de aluguel dentro dessa faixa, que representa cenários e referências, e não receitas já contratadas.
Aquisição ocorre após captação de R$ 1,81 bilhão
A compra sucede a conclusão da 16ª emissão de cotas do BTLG11. A oferta levantou R$ 1,81 bilhão, com a emissão de 17.629.909 novas cotas, superando os R$ 1,6 bilhão inicialmente previstos.
Enquanto aguardavam alocação, os recursos captados permaneceram aplicados em instrumentos de renda fixa. Após a reavaliação anual do portfólio imobiliário, o patrimônio líquido do fundo somou R$ 7,43 bilhões, equivalente a R$ 107,04 por cota.
Com a reavaliação, o valor dos ativos imobiliários evoluiu de R$ 5,15 bilhões para R$ 5,44 bilhões, alta de 5,72%. A vacância consolidada do portfólio foi informada em 2,1%.
Dividendos do BTLG11 foram de R$ 0,81 por cota em agosto
O BTLG11 pagou R$ 0,81 por cota em 25 de agosto. Tiveram direito ao rendimento os cotistas com posição ao fim do pregão de 14 de agosto de 2026, data-base da distribuição.
O mesmo valor de R$ 0,81 por cota havia sido distribuído na competência de junho, com pagamento realizado em julho. As informações disponíveis indicam, portanto, manutenção desse patamar nas distribuições recentes documentadas.
A nova aquisição não veio acompanhada de projeção específica para os próximos dividendos. O fato relevante detalha o cap rate de entrada, o yield médio estimado da transação e o direito do fundo à totalidade das receitas de locação desde a primeira parcela, mas não informa quanto desse efeito poderá ser refletido nos rendimentos por cota.
Com o fechamento do negócio, o portfólio passa a incluir mais 95.348 metros quadrados de área logística totalmente locada. A exposição a ativos dentro do raio de até 30 quilômetros de São Paulo, considerando a participação na receita, alcança 42%. O fundo ainda deverá desembolsar R$ 150 milhões, corrigidos pelo IPCA, para quitar o saldo da aquisição em 18 meses.
