O BTG Pactual (BPAC11) manteve a recomendação de compra para BR Properties (BRPR3) após operações recentes da companhia, que incluem a compra do Edifício Centauri e a venda de participações minoritárias em quatro escritórios. O relatório da Equity Research foi divulgado nesta terça-feira (25).
Apesar do cenário desafiador para os escritórios, no curto prazo, o BTG vê a BR Properties com bons olhos. “A carteira possui escritórios AAA, que são mais defensivos, e ativos logísticos, que possuem forte demanda, enquanto o valuation é atraente, com 15x o preço da cota pelo fluxo de caixa proveniente das operações estimado para 2022 [15x P/FFO 2022E]”, consta no documento.
A compra do Edifício Centauri se deu pelo valor de R$ 156,5 milhões, com pagamento à vista pela propriedade logística em R$ 18 milhões à vista. O restante será pago conforme o cronograma de construção, previsto para ser concluída no segundo semestre de 2022. A informação foi divulgada pouco antes do relatório do BTG, também na terça-feira (25).
O imóvel adquirido pela BR Properties está localizado na cidade de Jarinú, em São Paulo, e possui uma Área Bruta Locável (ABL) de 62,7 mil metros quadrados, com um locatário contratado por o período de uma década.
O BTG calculou uma taxa máxima de entrada implícita – entry cap rate – de 9,5%.
O Centauri faz parte do Complexo Brazilian Business Park (Complexo BBP), onde a BR Properties já possui quatro galpões:
- Umbuia
- Araucária
- Tucano
- Cupuaçu
Com a recente compra, a BR Properties passa a ter 141,8 mil metros quadrados de ABL no Complexo BBP, que gera um montante de 291 mil metros quadrados de ABL em galpões AAA, se somado com os 15 mil metros quadrados do Cajamar, ainda em construção.
Segundo o fato relevante da companhia, o movimento segue uma “estratégia de reposicionamento da BR Properties no mercado de galpões industriais e logísticos, num momento de forte demanda por áreas logísticas“.
BTG ressalta carteira com 36 mil m² da BR Properties
Em operação separada, a BR Properties anunciou venda de participações minoritárias em quatro escritórios e desinvestimentos em outros dois, com valor total da transação de R$ 485 milhões.
O rol de imóveis desta transação é:
- 10% das frações ideais do Complexo Centenário Plaza, localizado em SP
- 15% das frações ideais do Edifício TNU, localizado em SP
- 100% dos blocos 2 e 3 do Condomínio Panamérica Park, localizado em SP
- 15% das frações ideais do Edifício Manchete, localizado em RJ
- 15% das frações ideais do Edifício Passeio Corporate, localizado em RJ
A venda se dá para o RBRP11 (Fundo Imobiliário da BR Properties). Segundo o relatório do BTG, “o negócio negócio ainda depende de um IPO exitoso do REIT (“Fundo Imobiliário”). Em um cenário de um IPO de R$ 530 milhões, a BR Properties venderia participações minoritárias em 4 escritórios (10% do Centenário Plaza, 15% da TNU, 15% da Passeio Corporate).
O BTG ressalta que, com o movimento, a carteira de escritórios da BR Properties, passa a ter a ABL de 36 mil metros quadrados (em um cenário de emissão de R$ 530 milhões do fundo) dividida entre:
- 6.139m² nos imóveis AAA do Complexo Centenário Plaza em SP
- 3.944m² no Edifício TNU em SP
- 9.993m² nos dois escritórios do Condomínio Panamérica Park, em SP
- 3.507m² no Edifício Manchete, no RJ
- 12.429m² no Edifício Passeio Corporate, em RJ
Assim, a área detida pela carteira da BR Properties é atrativa, apesar do momentum desafiador para escritórios dentro de uma perspectiva de curto prazo, segundo o BTG.
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