Fundos imobiliários: vai “dar bom” em 2026? Veja opinião de gestoras
Depois de um longo período de juros altos e volatilidade elevada, o mercado de fundos imobiliários se prepara para entrar em 2026 com expectativas mais positivas. Segundo algumas das principais gestoras do país, a possível virada do ciclo monetário, somada à resiliência de setores como logística e shoppings, reforça a percepção de que o ano pode marcar um ponto de inflexão para o os FIIs.
Apesar do tom otimista, a intensidade da recuperação dependerá da velocidade da queda da Selic, do comportamento da inflação e até da qualidade dos portfólios de cada fundo. É o que apontam RBR Asset, AZ Quest, TRX Investimentos, InVista, Suno Research, Éxes Investimentos, Zagros, Fator e TG Core, ouvidas pelo Suno Notícias.
Juros em queda tendem a destravar valor
Para a RBR Asset, o ambiente projetado para 2026 tende a ser favorável.
“Temos uma expectativa positiva. O ciclo esperado de queda de juros, associado ao bom desempenho dos ativos imobiliários de qualidade e a um valuation ainda atraente no mercado secundário, faz com que o ano traga grandes expectativas”, afirma Bruno Nardo, sócio e gestor de fundos como RBRX11, RBRR11 e RPRI11.
Na AZ Quest, a leitura também é de melhora generalizada. “A expectativa é por um 2026 melhor tanto para FIIs de papel como para FIIs de tijolo. A perspectiva de queda de juros tende a beneficiar essas classes de ativos”, diz Marcos Freitas, gestor da área e responsável pelo AZPL11.
A TRX, gestora do TRXF11, segue na mesma direção, destacando que o primeiro trimestre pode marcar o início da virada.
“A queda da taxa de juros será o principal fator a ditar o comportamento dos FIIs em 2026. O ambiente deve se tornar propício para novas emissões, crescimento do número de investidores e potencial de valorização do IFIX como um todo, especialmente nos fundos de tijolo”, explica Raul Lemos, Portfolio Manager.
Na Suno Research, o movimento dos juros segue sendo o fio condutor da tese para o próximo ano.
“Já começamos a ver uma recuperação porque os juros futuros caíram nos últimos meses, mas ainda será necessária a confirmação do início do ciclo de queda da Selic. Quando isso ocorrer, os FIIs no geral têm potencial de recuperação, ainda mais considerando que os dividend yields já estão bastante atrativos”, afirma Marcos Baroni, Head de Fundos Imobiliários.
A TG Core, no entanto, faz um alerta para a velocidade desse processo.
“A expectativa é de um ciclo construtivo, porém ainda desafiador. A trajetória de recuperação tende a ser menos linear e mais segmentada. A reprecificação não será automática, e dependerá da robustez dos ativos e da qualidade da estruturação de cada veículo”, afirma Pedro Ernesto, diretor de gestão de fundos, entre eles o TGAR11.
Para a Zagros, a combinação entre ambiente macro mais estável e queda dos juros deve favorecer tanto renda quanto valorização.
“A visão é positiva para 2026. Fundos com governança sólida e portfólios bem estruturados tendem a se destacar”, afirma Pedro van den Berg, CEO e responsável pelo GGRC11 e ZAGH11.
Já a Fator vê a o ciclo positivo se concretizando a partir do segundo semestre.
“A gente acredita que a movimentação mais relevante vem no fim de 2026. O juro deve começar a baixar no início do ano, mas é mais para o fim que isso se consolida melhor”, afirma Rodrigo Possenti, gestor do VRTA11 e VRTM11.
Quais segmentos devem se destacar em 2026?
Crédito imobiliário: Consenso positivo entre as gestoras. RBR, Éxes e Fator veem boas oportunidades com spreads ainda altos e maior dinamismo dos CRIs, enquanto a TG Core pede cautela por conta da marcação a mercado e risco de inadimplência.
A Éxes também reforça esse cenário. Segundo Artur Carneiro, gestor do EXES11, “os fundos de papel continuam como uma ótima alternativa. Quando o investidor olhar juros a 12% e fundo rendendo 17%, isso tende a gerar fluxo e valorização.”
Logística/industrial: Segmento mais unânime. AZ Quest, TRX, Zagros, InVista e Fator apontam baixa vacância, demanda forte e possível destravamento de novos projetos com a queda dos juros.
Na visão da InVista, responsável pelo IBBP11, há uma forte demanda por galpões modernos, e a baixa oferta deve manter a vacância controlada e os preços em elevação gradual, consolidando um cenário de equilíbrio saudável e crescimento sustentado para o setor logístico e industrial.
Shoppings, renda urbana e híbridos: RBR destaca a resiliência dos shoppings; Suno enxerga bons resultados na renda urbana; e RBR e Zagros veem espaço para fundos híbridos negociados com desconto.
Escritórios e varejo: Recuperação mais lenta. TG Core cita vacância e concessões ainda elevadas, e a Suno aponta potencial apenas para perfis de maior risco.
Desenvolvimento residencial: TG Core vê oportunidades de retornos reais no médio e longo prazo, apesar do crédito mais seletivo.
2026 traz um novo ciclo, mas não para todos
A leitura geral das gestoras aponta que 2026 deve ser melhor do que os últimos anos para os FIIs, levando em conta fatores como:
- inicio do ciclo de queda da Selic,
- maior apetite dos investidores,
- retomada das emissões,
- valorização mais clara dos fundos de tijolo,
- continuidade da força dos fundos de papel.
Mas o movimento não deve ser homogêneo. Segundo os especialistas, governança, qualidade dos ativos e capacidade de gestão ativa devem ser determinantes para um ano que promete mais oportunidades nos Fundos Imobiliários, mas que também exige mais seletividade.
