Fundos imobiliários crescem mesmo com juros elevados; conheça as estratégias das gestoras
Apesar de a taxa de juros estar em 15% ao ano, o mercado de fundos imobiliários segue mostrando expansão. O movimento chama atenção porque, em tese, um ambiente de juros elevados reduz a atratividade dos FIIs frente à renda fixa. No entanto, as gestoras têm encontrado formas de preservar a eficiência dos ativos e ampliar … Continued
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Apesar de a taxa de juros estar em 15% ao ano, o mercado de fundos imobiliários segue mostrando expansão. O movimento chama atenção porque, em tese, um ambiente de juros elevados reduz a atratividade dos FIIs frente à renda fixa. No entanto, as gestoras têm encontrado formas de preservar a eficiência dos ativos e ampliar seus portfólios, apostando em estratégias inovadoras.
A indústria evoluiu muito ao longo dos últimos 11 anos, ressalta Stephanie Camacho, sócia e responsável pela relação com investidores (RI) da RBR. E em sua visão, fundos maiores e mais líquidos têm apresentado maior resiliência e possibilidade de precificação mais alinhada aos seus valores patrimoniais.
Entre as práticas mais recentes para crescimento dos FIIs neste contexto de taxa Selic a 15%, ganham destaque as operações de troca de cotas em novas emissões e o processo de consolidação (fusão) de fundos.
Essas iniciativas vêm sendo adotadas para dar mais escala às carteiras, reduzir custos, melhorar a liquidez e diversificar os ativos, fatores considerados fundamentais em um cenário macroeconômico desafiador.
Além disso, com os juros nos patamares atuais, muitos fundos são negociados a mercado com preço abaixo do valor patrimonial, dificultando as tradicionais emissões de novas cotas.
E com menos captação, fica mais difícil para um fundo imobiliário investir em novos ativos. Por isso os FIIs tiveram que desenvolver estratégias específicas para crescimento num mercado com “menos dinheiro”.
Troca de cotas
Um exemplo desse movimento é o GGRC11, que está em período de oferta e já utilizou a troca de cotas para expandir seu portfólio.
O fundo adquiriu ativos do RELG11 por meio desse modelo e agora está em vias de incorporar também os ativos do VTLT11 e do BLMG11 sem desembolsar dinheiro. Em vez disso, a negociação é feita entregando novas cotas aos investidores dos fundos ou ativos incorporados .
A Suno Asset também adotou uma abordagem semelhante na emissão do SNFF11. Em vez de se limitar a captar apenas dinheiro novo, a gestora abriu espaço para que investidores pudessem trocar suas posições em outros fundos por cotas do produto.
A ideia da gestão foi aproveitar oportunidades de carteiras subavaliadas que ofereciam bom potencial, mas sem atratividade imediata em termos de dividend yield.
O resultado foi uma demanda superior ao esperado, mas a gestora optou por limitar a operação para preservar a qualidade do portfólio. Para a Suno, o ganho em liquidez e diversificação compensa o montante menor e reforça o caráter seletivo da estratégia.
Fundos imobiliários maiores estão se fundindo com FIIs menores
Outro caminho que tem ganhado força entre as gestoras é a consolidação de fundos, estratégia que busca dar escala e liquidez a veículos menores em um ambiente de juros altos.
Segundo Rodrigo Possenti, gestor da Fator responsável pelos fundos VRTA11 e VRTM11, os FIIs de menor porte enfrentam maior dificuldade para crescer, enquanto os maiores conseguem atrair mais cotistas e, consequentemente, tornam-se mais resilientes. “A maior liquidez implica em um número maior de investidores, o que facilita o crescimento futuro. Esse é um dos principais incentivos para as gestoras”, afirma.
Na prática, a consolidação pode trazer benefícios também aos cotistas, já que, em vez de manter diversas posições pulverizadas em fundos menores, o investidor passa a deter participação em um veículo maior, mais diversificado e com maior potencial de crescimento.
Camacho, da RBR, vai pelo mesmo caminho do gestor da Fator. “É comum que ativos mais líquidos, robustos e conhecidos tenham maior cobertura por parte dos analistas, sejam nomes mais conhecidos por parte dos cotistas e tenham maior poder de negociação com a indústria em termos de ativos para compor os portfólios”, destaca.
No entanto, Possenti também comentá que o processo não é simples: envolve diferentes modelos, como fusão, cisão ou integração de cotas, além de desafios técnicos relacionados ao histórico dos fundos — como prejuízos acumulados que podem comprometer a distribuição de rendimentos.
Outro obstáculo são as próprias assembleias de aprovação, que exigem elevado quórum e, muitas vezes, enfrentam resistência de cotistas.
Algumas das principais fusões do mercado
Atualmente no mercado estão acontecendo inúmeros processos de consolidação de fundos. O Patria Investimentos, por exemplo, incorporou a operação do Credit Suisse no Brasil e também a VBI, além de já ter iniciado fusões internas para reduzir seu portfólio de 28 fundos a cerca de 10.
A Alianza também seguiu caminho parecido: uniu seus fundos de crédito em um único veículo, o ALCZ11, que passou a concentrar R$ 187,7 milhões em patrimônio líquido.
Já a Iridium está fundindo o IRIM11 ao IRDM11, combinando flexibilidade regulatória com maior escala de patrimônio. Em linha semelhante, a RBR Asset vem unindo fundos multiestratégia, como o RBRX11 e o RBRF11, para ganhar eficiência e permitir maior diversificação. O mesmo aconteceu com PULV11, que será incorporado à carteira do RBRR11.
A RBR acredita que a indústria caminhará para consolidar cada vez mais os portfólios. Por isso mesmo a gestora está “atenta aos movimentos que possam trazer benefícios aos cotistas e sinergias do aspecto de eficiência e modernização da gestão”, confirma Camacho.
Possenti acredita que, no momento em que houver um maior crescimento da indústria, “teremos fundos imobiliários muito maiores, esse movimento tende a diminuir bastante”.
