Devido ao amargo histórico hiperinflacionário do Brasil, os brasileiros passaram a ter uma cultura de renda imobiliária forte. Não é à toa que tantos adultos, principalmente os mais velhos, costumam defender a propriedade imobilizada em relação a outros ativos do universo de investimentos.
Isso porque, de fato, os ativos reais — como os imóveis — são capazes de proteger com eficiência o investidor da perda de valor do dinheiro pela inflação. Por isso, vale a pena conhecer algumas das opções disponíveis de renda imobiliária no mercado para descobrir quais delas são as mais vantajosas.
O que é renda imobiliária?
A renda imobiliária é todo ganho auferido pela exploração de propriedades imobiliárias no mercado. De um lado, esse rendimento pode acontecer pela valorização do imóvel, mas grande parte dos investidores almejam mesmo o rendimento advindo do fluxo de caixa das propriedades.
Em outras palavras, a valorização do imóvel é importante, mas grande parte dos investidores em imóveis também buscam fluxos de renda gerados através da exploração dessas propriedades. Por exemplo, por meio do recebimento de aluguéis periódicos.
No entanto, é preciso dizer que ainda existem muitas ineficiências na maioria dos negócios realizados por investidores que buscam renda com imóveis. Afinal, os custos costumam ser altos, envolvendo:
- Pagamento de ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis);
- Despesas de escritura de imóveis em cartório de notas;
- Despesas de registro dos imóveis em cartório imobiliário;
- Imposto de renda (IR) sobre o recebimento dos aluguéis;
- Ganho de capital na venda dos imóveis.
Devido aos custos elevados, vale a pena conhecer melhor outros tipos de rendas imobiliárias além daquela alternativa mais convencional, de compra e aluguel de imóveis no mercado. Assim, o investidor poderá avaliar com mais afinco as melhores alternativas para ter seu rendimento.
Tipos de rendas imobiliárias
Como foi colocado, existem diversos tipos de rendas imobiliárias. Afinal de contas, são diferentes tipologias de propriedades disponíveis no mercado e formas distintas de estruturá-los.
No que se refere às tipologias, temos imóveis de diferentes nichos, por exemplo:
- Residências familiares;
- Galpões logísticos;
- Lajes corporativas;
- Shoppings centers;
- Escolas e faculdades;
- Terrenos florestais;
- Data centers;
- Hotéis e resorts;
- Hospitais;
- Fazendas;
- Cemitérios.
Como pode ser observado, apesar de não serem tão conhecidos, existem diversos tipos diferentes de exploração de propriedades imobiliárias. Sendo que as opções mais comuns vão de imóveis residenciais e de lajes corporativas até data centers e cemitérios.
E além das tipologias, ainda existem as diferentes formas de estruturar a exploração dessas propriedades. Afinal, os rendimentos imobiliários podem ser auferidos não só por uma pessoa física, mas também por holdings ou por fundos de investimentos.
Abaixo, portanto, algumas das principais formas de obter renda imobiliária no mercado:
Rendimento de aluguel de imóveis próprios
A primeira, e também mais conhecida, forma de obter rendimento de propriedades é por meio do rendimento de aluguel de imóveis próprios. Para isto, basicamente o indivíduo adquire uma propriedade comercial e a disponibiliza no mercado para aluguel.
Normalmente, esse tipo de rendimento imobiliário envolve propriedades comerciais de rua ou então salas em prédios corporativos. Além disso, é muito frequente também o aluguel de imóveis residenciais, como casas e apartamentos.
E apesar de ser o mais comum, é preciso destacar que o rendimento de aluguel de imóveis próprios não é o mais atrativo e, muito menos, o mais fácil de ser realizado. Afinal de contas, existem diversas desvantagens, como:
- Alta necessidade de recursos para aquisição dos imóveis por inteiro;
- Custos altos na transferência, registro e operacionalização da propriedade;
- Risco do rendimento cessar por completo, caso o inquilino se retire do imóvel;
- Alíquotas mais altas no imposto de renda do aluguel e sobre o ganho de capital;
- Maior envolvimento do proprietário na administração da propriedade;
- Rentabilidade financeira inferior em relação às outras rendas imobiliárias.
Como foi exposto, existem diversas desvantagens no caso da renda imobiliária de aluguel de imóveis comerciais e residenciais pela pessoa física. No caso, esses pontos negativos poderiam até se justificar, no caso de uma rentabilidade financeira superior.
Todavia, esta não é a realidade, já que esse tipo de renda imobiliária costuma ser aquela que oferece a menor remuneração ao investidor. Na prática, os aluguéis residenciais costumam ficar próximos de 0,3% do valor da propriedade, enquanto os comerciais chegam, nas melhores hipóteses, a 0,5%.
Rendimentos de compra e venda de imóveis
Mais uma forma que alguns investidores utilizam de como obter renda imobiliária é por meio da compra e venda de imóveis ao longo do tempo. Neste caso, o maior interesse é na valorização da propriedade, e não em seus rendimentos periódicos.
Assim, o investidor que utiliza esse tipo de renda imobiliária costuma auferir seus ganhos de uma vez só — no momento da alienação. Afinal, espera-se que o valor da venda, descontado das despesas, seja maior que o da aquisição.
Em alguns casos, esse tipo de rendimento imobiliário pode ser muito atrativo, sobretudo se o investidor possuir uma boa rede de relacionamento (networking), com a qual poderá encontrar oportunidades. Além disso, bons negócios podem surgir caso o investidor ainda tenha capacidade de restaurar ou desenvolver o imóvel antes de aliená-lo no mercado.
No entanto, é preciso reconhecer que estes pontos não são possíveis de serem aplicados por qualquer investidor. Ainda, nem todos possuem disponibilidade para gastar tanto tempo procurando oportunidades de investimento como essas.
Rendimentos de fundos imobiliários
Talvez a melhor e mais simples forma de obter renda imobiliária seja por meio dos rendimentos de fundos imobiliários (FIIs). Diferente das alternativas mais conhecidas, de aquisição de propriedades diretamente no mercado, esta opção envolve o investimento através da bolsa de valores.
Isso porque, assim como as ações de empresas de capital aberto, o investimento nos fundos imobiliários é realizado através da bolsa. Na prática, o investidor adquire cotas desses FIIs, tornando-se cotista e tendo direito ao recebimento dos proventos.
Esses rendimentos, por sua vez, são normalmente distribuídos pelos fundos imobiliários mensalmente, caindo na conta da corretora de valores do investidor. E como o próprio nome dos fundos já demonstra, a origem desse recurso também vem de operações imobiliárias.
No caso dos fundos imobiliários, existem duas principais vertentes:
- Fundos de tijolo: possuem imóveis e exploram o aluguel deles no mercado;
- Fundos de papel: obtêm renda através de crédito com lastro imobiliário.
Quando o investidor adquire uma cota de um fundo imobiliário, ele passa a ser dono de uma pequena fração de um imóvel ou de um título de crédito imobiliário. Assim, passa a receber os rendimentos desses investimentos ao longo do tempo.
Além disso, as vantagens da renda imobiliária dos FIIs são diversas. Entre elas:
- Rendimento financeiro superior;
- Baixo custo (cotas na faixa dos 100 reais);
- Maior facilidade de diversificação do investimento;
- Alta liquidez financeira, no caso de necessidade dos recursos;
- Maior previsibilidade de receitas, devido ao maior número de inquilinos;
Rendimentos de REITs
Por fim, outra alternativa de renda imobiliária para uma carteira de investimento é o rendimento de REITs, os Real Estate Investment Trust do mercado acionário norte-americano.
Além de ser uma alternativa de renda imobiliária, esse tipo de investimento ainda permite uma diversificação geográfica para o investidor. Afinal, os rendimentos virão através do investimento no exterior.
Para melhor entendimento, os profissionais do mercado costumam dizer que os REITs são os “primos” dos fundos imobiliários brasileiros, já que eles possuem um funcionamento semelhante. Neste sentido, a maior igualdade está na exploração de imóveis.
Contudo, como foi colocado, os REITs possuem atuação no mercado imobiliário dos Estados Unidos. Inclusive, em segmentos pouco explorados no Brasil, como os de data-center, de abrigo de idosos e de torres de transmissão de dados.
Assim, o investidor brasileiro que possui esse investimento é capaz de atrelar parte do seu rendimento de imóveis a novos segmentos e à maior economia do mundo. Além disso, outras vantagens são:
- Hedge (proteção) cambial, com o rendimento em dólar norte-americano;
- Menor dependência do mercado imobiliário brasileiro;
- Redução da oscilação dos rendimentos imobiliários;
- Maior previsibilidade e proteção patrimonial.
E então, conseguiu conhecer mais opções de renda imobiliária disponíveis no mercado? Deixe abaixo suas dúvidas e comentários sobre esse tipo de investimento.
