Hoje teremos novamente a nossa tradicional Live com perguntas e respostas. Destacamos a grande quantidade de novos investidores que estão chegando no mercado com dúvidas recorrentes e achamos prudente dedicarmos mais Lives neste mês para que possamos esclarecer pontos importantes sobre o mercado de FIIs.
LIVE – SUNO RESPONDE (12/09/2019 às 21h)
O Fiikipedia continua a sequência destas últimas duas semanas com um bate bola de perguntas e respostas frequentes sendo que, nesta semana, tive uma grande contribuição do nosso amigo GUTENBERG NETO, que me ajudou a coletar novas dúvidas, bem como na elaboração (e complementação) das respostas.
Envie sua dúvida para marcos.baroni@sunoresearch.com.br pois usarei os próximos artigos para respondê-las. Vamos lá:
O QUE É “CAP. RATE” (TAXA DE CAPITALIZAÇÃO) E QUAL A IMPORTÂNCIA DESTE INDICADOR?
Este é um dos mais importantes indicadores, portanto, não deve ser avaliado isoladamente. Em geral, um Cap Rate muito alto pode indicar ativos de maior risco. Na prática, o cálculo é feito valendo-se do aluguel anual (aluguel mensal x 12) e depois é dividido pelo valor pago no imóvel e/ou valor contábil. Vejamos um exemplo prático: aluguel mensal de R$ 100 mil e preço pago no imóvel de R$ 20 milhões. O cálculo é (100.000 x 12) / 20.000.000, portanto, Cap Rate de 6%. Podemos capitalizar os 100.000/mês, porém procuramos simplificar o cálculo para melhor efeito didático.
OS DIVIDENDOS PAGOS PELOS FIIS SÃO DESCONTADOS DO VALOR DA COTA?
Sim. Mas isso não significa que o investidor vai perder dinheiro. Ao distribuir dividendos, o FII diminui o seu patrimônio líquido, pois passa a deter menos caixa. Daí vem a lógica de descontar o valor distribuído da cotação. Vale a pena ressaltar que nada impede que a cotação suba após o desconto, podendo até mesmo superar o valor anterior, de acordo com a preferência do mercado.
QUANDO TENHO “DARF” MENOR QUE R$ 10,00, EU NÃO PRECISO PAGAR NUNCA?
O investidor que possua menos de R$10,00 a serem pagos através de DARF não precisa realizar o pagamento. À medida que novas vendas forem realizadas, o valor devido deve ser somado aos anteriores, e no momento que a soma alcançar o valor de R$10,00, o investidor deverá fazer o pagamento do imposto. Em resumo: os valores inferiores a R$ 10,00 vão se acumulando entre um mês e outro.
COMO SEI SE VALE A PENA INVESTIR EM UM FII?
Analisar um FII não é uma tarefa simples. Não é recomendável basear-se apenas em um outro fator pontual, como distribuição recente ou grande valorização das cotas. É sugerido que o investidor leia os Relatórios Gerenciais do Fundo, entenda qual é o objetivo do mesmo, e quais são os ativos que ele possui, sejam eles imóveis físicos, papéis, ou até mesmo outros Fundos Imobiliários. Também vale a pena analisar o histórico da Gestão (comunicação com os cotistas e aderência aos objetivos). A partir daí, o investidor pode avaliar se tem interesse (ou não) naquele FII, e se vale aportar naquele momento, dadas as expectativas atuais e futuras.
COMO ENTRO EM CONTATO COM O GESTOR DE UM FII?
Em geral, nos relatórios do Fundo ou no website da Gestora, o investidor terá condições de encontrar os meios de contato (e-mail, telefone, endereço, dentre outros). Recomendamos, fortemente, que os investidores criem o hábito de entrar em contato com os Gestores dos FIIs para buscar informações específicas. Muitas vezes, uma simples ligação é capaz de esclarecer alguma questão que levaria horas para ser respondida. Pense nisto e conheça mais quem cuida do seu patrimônio!
Na próxima semana, responderemos mais perguntas que os investidores têm me feito. Mande a sua dúvida para o e-mail marcos.baroni@sunoresearch.com.br e participe! Nosso objetivo é propagar conhecimento.
E, por fim, lembre-se de acessar a nossa playlist no canal do Youtube, que visa mapear os principais FIIs do mercado.
