VINO11: fundo imobiliário conclui venda milionária de imóvel em Alphaville; saiba o valor
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O fundo imobiliário VINO11 oficializou a venda de um imóvel corporativo em Alphaville, Barueri (SP). O ativo, ocupado pela C&A Modas desde 2006, foi vendido por R$ 40 milhões, o que equivale a R$ 5.063 por metro quadrado de área bruta locável.
O pagamento ao VINO11 foi realizado à vista, e o comprador assumiu ainda a obrigação de quitar as seis parcelas restantes, somando R$ 750 mil, referentes ao allowance concedido no acordo firmado entre locador e locatária em 2024.
A operação trará um resultado negativo de R$ 0,152 por cota. Esse impacto, porém, será integralmente compensado pelo resultado acumulado não distribuído do fundo, sem alterar as projeções de rendimentos do VINO11 para os cotistas até o fim de 2025.
Mesmo com a venda abaixo do valor de aquisição, o investimento trouxe uma taxa interna de retorno de 5,2% ao ano e um múltiplo de capital investido (MOIC) de 1,23x, em grande parte sustentados pela regularidade dos aluguéis recebidos e pelo fato de todas as despesas operacionais terem ficado a cargo da locatária.
Com os recursos da venda, o fundo imobiliário VINO11 optou por antecipar a recompra facultativa integral do CRI VINO – Certificados de Recebíveis Imobiliários da 81ª emissão da Opea Securitizadora S.A., séries 1ª e 2ª, que somavam R$ 34,6 milhões.
Esses títulos tinham vencimento previsto para dezembro de 2030 e ofereciam remuneração de CDI + 3,5% ao ano, sendo a obrigação mais cara da carteira. A quitação ocorreu sem penalidades por pré-pagamento, liberando também as garantias vinculadas à emissão.
A medida reduziu em cerca de 15% as despesas financeiras do fundo VINO11, o que amplia a geração de caixa e adiciona aproximadamente R$ 0,001 por cota à distribuição mensal de rendimentos.
Quando o imóvel foi comprado pelo VINO11?
O imóvel de 7.900 m² havia sido adquirido em 2020, em duas negociações distintas, que totalizaram R$ 46,8 milhões, equivalente a R$ 5.924 por metro quadrado.
Dois anos mais tarde, a locatária entrou com ação revisional e obteve redução temporária de 20% no aluguel vigente. O litígio foi encerrado em maio de 2024, quando as partes ajustaram de forma definitiva a diminuição do valor locatício, estenderam a vigência do contrato até 2032 e pactuaram um allowance de R$ 1 milhão, parcelado em oito anos.
Desde a aquisição pelo FII VINO11, o valor do aluguel apresentou crescimento acumulado de 10%, ainda que a inflação no mesmo período tenha superado 35%.
Embora o ativo representasse aproximadamente 5% do resultado imobiliário do portfólio do FII, sua característica monousuária, somada à localização fora dos eixos corporativos mais centrais do país, elevava os riscos em caso de vacância futura.
Por essa razão, a gestão considera que a decisão de venda se alinha à estratégia de reciclagem de portfólio e ao fortalecimento da estrutura de capital, com menor alavancagem e redução do custo médio das dívidas do VINO11.
