Vacância baixa e demanda forte impulsionam galpões logísticos
Galpões logísticos vivem um ciclo raro de força no Brasil, combinando demanda aquecida e baixa oferta de espaços de qualidade. Para Rafael Fonseca, CIO da Bresco, trata-se de uma janela de oportunidade incomum em duas décadas, conforme destacou no FIIs Experience, da Suno. A vacância abaixo de 8% reforça a pressão sobre preços de locação e confirma a escassez estrutural do mercado.
A leitura do executivo é direta: “Qualquer nível de vacância abaixo de 10% ou 12% já mostra pressão de preço”. Nesse contexto, os proprietários veem maior poder de precificação, enquanto locatários correm para assegurar posições estratégicas. O quadro sustenta a tese de que os galpões logísticos ainda têm margem para valorização e reajustes contratuais acima da média histórica.
Empresas líderes vêm acelerando a ocupação preventiva. Mercado Livre e Shopee ampliam áreas e garantem contratos de longo prazo para mitigar riscos de indisponibilidade futura. Essa postura pró-ativa dos grandes players aprofunda o desequilíbrio entre oferta e demanda, reduzindo o estoque funcional e elevando o custo de oportunidade para quem demora a decidir.
Segundo Fonseca, “existe uma demanda crescente, e os grandes players estão se antecipando a essa escassez”. Para o investidor, isso significa selecionar ativos bem localizados, com padrão construtivo moderno e bons covenants, capturando incremento de aluguel e compressão adicional de cap rates. “Tem muito espaço para andar e este é o momento de se posicionar”, reforça.
Contextualmente, o ambiente global também favorece ativos reais. Tensões geopolíticas e incertezas eleitorais aumentam a busca por instrumentos menos correlacionados aos mercados de risco. O CIO da Bresco resume: em tempos de volatilidade, exposição a fluxos previsíveis e contratos atrelados à inflação tende a proteger patrimônio.
O setor imobiliário — sobretudo o segmento logístico — demonstra resiliência por ancorar-se em fundamentos como e-commerce crescente, redes de distribuição mais capilares e necessidade de eficiência na cadeia. Com esse pano de fundo, os galpões logísticos surgem como veículo atrativo para diversificação, renda recorrente e hedge inflacionário no médio e longo prazos.
