O fundo imobiliário TRXF11 concluiu a venda de um ativo de varejo ocupado pelo Assaí em Goiânia por R$ 89 milhões, em linha com a última avaliação. O imóvel, com 17.354 m² de área bruta locável, possui contrato de locação atípico vigente até junho de 2035, garantindo previsibilidade de receitas e estabilidade ao portfólio. A transação envolve pagamentos à vista e parcelas semestrais corrigidas pelo IPCA, preservando o valor real do fluxo para o vendedor.
O ativo estava alocado no portfólio no TRXB11, fundo controlado pelo TRXF11, e a estrutura financeira priorizou a redução da alavancagem. Do total, R$ 48,6 milhões foram destinados à Bari Securitizadora para liquidar o CRI da aquisição original, com mais R$ 4,4 milhões a pagar em breve, reduzindo o custo de capital e o risco financeiro.
O saldo remanescente, de R$ 36 milhões, será pago em três prestações semestrais. Nesse período, o TRXB11 continuará recebendo aluguel proporcional até maio de 2026, quando vence a primeira parcela. A operação reflete um cap rate anual de 7,65% com base no aluguel vigente, patamar considerado adequado para o segmento de varejo alimentar.
A TRX Investimentos destacou que os termos estão aderentes ao mercado e reforçam a disciplina alocativa. O TRXB11 projeta lucro aproximado de R$ 19 milhões, equivalente a R$ 5,07 por cota, com taxa interna de retorno estimada em 15% ao ano, ou cerca de 145% do CDI no período analisado. Esses valores são estimativas e não configuram promessa de distribuição.
Para o TRXF11, o ganho esperado é próximo de R$ 0,58 por cota, mantendo-se o guidance de proventos entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota. A conclusão do desinvestimento contribui para fortalecer a geração de caixa, reduzir a alavancagem e reciclar capital para novas oportunidades.
Expansão e pipeline reforçam a tese do TRXF11
Nas últimas semanas, o fundo imobiliário TRXF11 anunciou quatro frentes de aquisição que somam quase R$ 1 bilhão. Entre elas, 14 agências bancárias da Funcef locadas à Caixa e ao Santander; quatro ativos do Grupo Mateus (GMAT3); o complexo logístico Citlog Sul de Minas 3; e sete imóveis de varejo do Grupo Atacadão em sale and leaseback.
Se concluídas, as operações levarão o portfólio a 101 propriedades e mais de 1 milhão de m² de ABL. A estratégia combina venda com ganho de capital, distribuições extraordinárias e alocação em ativos com contratos de longo prazo, fortalecendo a resiliência operacional e a previsibilidade de renda do TRXF11.
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