TRXF11 faz acordo para venda de imóvel locado ao Assaí (ASAI3) em Goiânia
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O fundo imobiliário TRXF11 assinou um acordo para a venda de um imóvel de varejo locado ao Assaí (ASAI3) em Goiânia, pelo valor aproximado de R$ 89 milhões. O negócio ainda depende do cumprimento de algumas condições, entre eles a análise da documentação, e a projeção é que a conclusão seja feita em até 120 dias.
O pagamento será realizado da seguinte maneira:
- sinal de R$ 53 milhões, com pagamento em até 8 dias contados a partir da superação das condições precedentes;
- 3 parcelas semestrais de R$ 12 milhões, com reajuste pelo IPCA e primeiro vencimento seis meses após o pagamento do sinal.
O imóvel tem área bruta locável (ABL) de 17.354 metros quadrados e está alugado em contrato atípico, com vencimento em junho de 2035. Pelo acordo, o TRXF11 continuará fazendo jus a uma parte dos alugueis, proporcional ao valor que ainda tiver a receber pela venda do imóvel.
O lucro estimado da transação para o TRXB11, FII proprietário do imóvel, do qual o TRXF11 é o principal cotista, é de cerca de R$ 19 milhões, ou R$ 5,07 por cota. A taxa interna de retorno (TIR) aproximada é de 15% ao ano, correspondente a um retorno líquido de 145% do CDI no mesmo período. O fundo também deve ter uma diminuição de alavancagem, já que quitará o CRI que financiou a aquisição do imóvel, hoje com saldo devedor estimado em R$ 51,5 milhões.
TRXF11: transação em linha com a estratégia do fundo
Em relação ao TRXF11, a expectativa é que a venda gere um lucro de cerca de R$ 0,58 por cota, valor que representa estimativa e não promessa de distribuição de resultado e/ou de rentabilidade, segundo a TRX Investimentos, gestora dos dois fundos. O valor de venda está em linha com o valor do último laudo de avaliação e corresponde ao cap rate de 7,65%, considerando o valor do aluguel mensal vigente.
A transação está, ainda, em linha com a estratégia de investimentos da gestora, que busca rodar o portfólio e realizar vendas de forma periódica, com ganho de capital, para ampliar a distribuição eventual de dividendos aos cotistas. O assunto foi discutido em entrevista concedida por Gabriel Barbosa, gestor do TRXF11, ao professor Marcos Baroni, head de fundos imobiliários da Suno Research.
Na conversa, gravada antes da divulgação da venda do imóvel de Goiânia, Gabriel comentou outras negociações recentes do TRXF11 e explicou as estratégias para garantir rentabilidade aos investidores. Nesta sexta-feira (29), último dia útil do mês, o fundo anuncia uma nova distribuição de dividendos, com guidance projetado entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota.
