TRXF11 anuncia parceria de R$ 82 milhões para construir centros de distribuição em três estados
O fundo imobiliário TRXF11 assinou um contrato de locação por encomenda e lavrou a escritura de compra de um terreno em Osório, no Rio Grande do Sul, para a construção de um centro de distribuição logística last-mile. O ativo será desenvolvido no formato built to suit, com especificações definidas pela futura ocupante.
A locatária é uma das maiores empresas de e-commerce em operação no Brasil e já integra o portfólio do fundo, o que reforça a continuidade do relacionamento entre as partes no segmento logístico.
O aporte estimado para a primeira unidade é de aproximadamente R$ 15,4 milhões, englobando a aquisição do terreno e o custeio das obras. O valor está sujeito a ajustes conforme a evolução do cronograma de construção e entregas intermediárias.
A transação faz parte de uma parceria mais ampla com uma empresa especializada no desenvolvimento de empreendimentos logísticos, que contempla a construção e a aquisição de outros três imóveis localizados no Rio Grande do Sul, em Santa Catarina e em Minas Gerais, todos destinados à mesma locatária.
Considerando as quatro unidades previstas nessa parceria, o compromisso total de investimento do fundo atinge cerca de R$ 82,5 milhões, também passível de variações à medida que as obras avançarem e eventuais ajustes contratuais forem realizados.
Em Osório, a construção começa de imediato, uma vez que todas as licenças e alvarás emitidos pelos órgãos competentes já foram obtidos. Com isso, o cronograma executivo do projeto pode ser iniciado sem pendências regulatórias.
O contrato de locação prevê prazo de 120 meses, e o início da cobrança do aluguel ocorre somente após a efetiva entrega do empreendimento. Até lá, os desembolsos concentram-se na fase de desenvolvimento do ativo.
A rescisão antecipada está sujeita a penalidade equivalente ao saldo devedor integral do contrato. Durante a vigência inicial, não há possibilidade de ação revisional de aluguel, conforme as cláusulas firmadas entre as partes.
A garantia foi estruturada por meio de fiança prestada por empresa pertencente ao mesmo grupo econômico da locatária, reforçando a cobertura de risco contratual típica desse tipo de operação.
Detalhes do acordo do TRXF11
O avanço dos três imóveis adicionais previstos na parceria depende do cumprimento de condições precedentes estabelecidas em contrato. À medida que cada condição for atendida, as obras do respectivo ativo serão iniciadas, e o prazo locatício passará a correr individualmente a partir da entrega, sempre por 120 meses e no modelo built to suit.
Segundo a gestora e a administradora, a operação está alinhada à estratégia do fundo de compor um portfólio com imóveis tecnicamente modernos, bem localizados e ocupados por grandes empresas sob contratos de longo prazo, com foco na geração consistente de renda e ganho de capital para os cotistas.
Cronograma e condições da parceria
No modelo built to suit, o imóvel é concebido e construído sob medida para a locatária, que assume um contrato de longo prazo atrelado à conclusão e à entrega do ativo. Nesse arranjo, marcos de obra e condições precedentes contratadas funcionam como gatilhos para o início de cada fase de construção e, posteriormente, para o início da locação.
No caso de Osório, a obtenção prévia de licenças e alvarás permitiu o começo imediato das obras. Para as demais unidades, a execução seguirá o mesmo racional: cumpridas as condições precedentes, a construção é iniciada e, após a entrega, passa a valer o prazo de 120 meses. Os investimentos previstos — R$ 15,4 milhões na primeira unidade e aproximadamente R$ 82,5 milhões no conjunto das quatro — permanecem sujeitos a ajustes, de acordo com a evolução física e financeira dos projetos.
A proteção contratual inclui multa por rescisão equivalente ao saldo devedor integral, ausência de ação revisional de aluguel durante a vigência inicial e fiança prestada por empresa do mesmo grupo econômico da locatária. Esses mecanismos buscam dar previsibilidade ao fluxo contratual e mitigar riscos de execução até a conclusão de todas as etapas previstas na parceria.
