MXRF11: fundo imobiliário ultrapassa 1,5 milhão de cotistas
O fundo imobiliário Maxi Renda FII (MXRF11) ultrapassou 1,5 milhão de cotistas e encerrou julho com patrimônio líquido de R$ 5,25 bilhões. O avanço decorre da conclusão da 12ª emissão de cotas, que movimentou cerca de R$ 1 bilhão e elevou a base de cotas em circulação.
De acordo com o relatório gerencial de julho, o FII terminou o mês com 1.509.087 cotistas e 567.206.273 cotas. O patrimônio líquido somou R$ 5,254 bilhões, o que equivale a R$ 9,2625 por cota, refletindo a nova escala após a oferta.
Na comparação com junho, a mudança é relevante. Um mês antes, o fundo tinha 460.269.531 cotas, patrimônio líquido de R$ 4,248 bilhões e 1.485.336 cotistas, patamar inferior ao observado após a emissão.
Entre junho e julho, o patrimônio líquido aumentou em aproximadamente R$ 1 bilhão. A quantidade de cotas subiu cerca de 106,9 milhões, enquanto a base de investidores ganhou aproximadamente 23,8 mil cotistas no período.
MXRF11 mantém dividendos de R$ 0,10
A ampliação ocorreu em um mês em que o fundo manteve o pagamento de R$ 0,10 por cota. O rendimento referente a julho foi pago em 14 de agosto aos investidores com posição no fechamento de 31 de julho, conforme o cronograma divulgado.
Com a cotação de R$ 9,58 no encerramento de julho, a distribuição correspondeu a um dividend yield mensal de 1,04% e a um retorno anualizado de 13,17%. Considerando o ajuste da gestão para equiparar o rendimento isento de Imposto de Renda ao CDI, o retorno foi equivalente a 100,31% do indicador no mês.
O resultado financeiro de julho ficou abaixo do montante distribuído. As receitas totalizaram R$ 46,07 milhões e as despesas, R$ 3,78 milhões, gerando resultado de R$ 42,30 milhões. A distribuição no período somou R$ 46,48 milhões.
Em junho, antes de a nova emissão ser concluída, o resultado havia atingido R$ 50,48 milhões, ante R$ 46,03 milhões distribuídos. A comparação direta entre os meses deve considerar o aumento da base de cotas após a oferta. Com a entrada dos novos papéis, o número de cotas cresceu cerca de 23% entre junho e julho.
CRIs seguem como principal frente do fundo
O FII concentra investimentos em ativos financeiros do setor imobiliário, com destaque para Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), além de cotas de outros FIIs e operações de permuta financeira. A carteira busca diversificação entre indexadores e segmentos.
Em julho, 91,69% da carteira de CRIs estava atrelada ao IPCA e 8,21% vinculada ao CDI. Pelo lado setorial, o segmento residencial representava 31,01% desse portfólio, seguido por varejo alimentício, com 19,01% de participação.
A inflação tem peso relevante na receita desses títulos. No relatório, a gestão citou a desaceleração do IPCA-15 de julho e apontou que o ambiente de juros reais elevados seguia impactando o mercado de crédito imobiliário, fator observado na originação e no desempenho das operações.
O fundo também manteve exposição significativa a outros FIIs. Ao final de julho, essa estratégia somava R$ 631,2 milhões. No mês, foram vendidos R$ 5 milhões em cotas de MCLO11, transação que gerou ganho de capital de R$ 500 mil, segundo a gestão.
Investimentos após mudança de escala
A carteira de permutas financeiras também registrou novidades. Por meio dessa estratégia, o fundo participa financeiramente de projetos imobiliários, diversificando fontes de resultado ao longo do ciclo dos empreendimentos.
Em julho, houve um investimento inicial de R$ 1,9 milhão no projeto Pinheiros 2, em São Paulo. O empreendimento possui Valor Geral de Vendas (VGV) potencial de aproximadamente R$ 384 milhões, e o MXRF11 detém participação equivalente a 60% do VGV do projeto.
O VGV representa a soma estimada do valor de venda de todas as unidades de um empreendimento imobiliário e, por isso, não corresponde ao montante que será recebido diretamente pelo fundo.
No mercado secundário, o valor de mercado do FII encerrou julho em aproximadamente R$ 5,43 bilhões. No mês, foram negociados R$ 321,7 milhões, distribuídos em 927.445 negócios, com presença em pregões de 100%.
Com a nova emissão concluída e o patrimônio líquido acima de R$ 5,2 bilhões, os próximos relatórios devem detalhar como os recursos captados serão alocados entre as estratégias do fundo, em especial nas carteiras de CRIs, FIIs e operações imobiliárias.
