MXRF11: BB mantém visão positiva sobre o FII, mas vê pontos de atenção para investidor
O fundo imobiliário MXRF11 passou por uma nova análise da BB Investimentos. Em relatório assinado pelo analista CNPI André Oliveira, o banco destacou que continua enxergando potencial atrativo no FII, mesmo diante da sua negociação atual estar próxima ao seu Valor Patrimonial (VP).
A análise destaca que, apesar de essa proximidade ser um ponto de atenção, já que reduz as possibilidades de ganho de capital, ainda há razões sólidas para otimismo em relação ao MXRF11.
Entre os principais argumentos estão o retorno com dividendos, que tende a permanecer em patamar elevado, impulsionado pelas expectativas em torno do IPCA, e o potencial de valorização dos ativos imobiliários e dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), à medida que o ciclo de alta da taxa de juros se aproxima do fim.
Outro ponto relevante para a tese positiva da BB está no segmento de permutas financeiras. O FII MXRF11 tem avançado nesse setor, beneficiando-se de um bom nível de execução das obras nos projetos em que investe. Essa “avenida de crescimento” ganha destaque no atual estágio dos empreendimentos, conforme destaca o analista.
MXRF11: composição e evolução da estratégia
Criado em 2012, o fundo imobiliário MXRF11 passou por mudanças importantes em sua política de investimentos ao longo dos anos. Inicialmente focado em ativos com maior risco e rentabilidade (High Yield), o fundo migrou para uma estratégia mais conservadora (High Grade), o que lhe proporcionou maior robustez e capacidade de diversificação.
Hoje, o MXRF11 conta com um patrimônio líquido superior a R$ 4 bilhões e ocupa o posto de fundo imobiliário com o maior número de cotistas da Bolsa brasileira.
Desse montante em patrimônio, cerca de 80% está alocado em 88 operações de CRIs. De acordo com o BB, a origem interna da maioria desses títulos pela XP, que também atua na gestão, permite spreads mais atrativos e acompanhamento constante das operações.
Esses CRIs têm como garantias projetos de grandes incorporadoras do setor residencial, além de empreendimentos comerciais como shoppings e varejo. Em termos de remuneração, 85% dos títulos estão atrelados a uma taxa de IPCA+8,66% ao ano, enquanto os outros 15% estão indexados a CDI+2,65%.
A maior operação individual da carteira representa apenas 3,3% do patrimônio líquido, o que demonstra alto nível de pulverização. O Loan-to-Value (LTV) médio é de 50%, ou seja, os ativos que servem de garantia para os CRIs equivalem ao dobro do saldo devedor, o que contribui para a segurança da carteira.
Pontos de atenção em relação ao Maxi Renda
Um aspecto trazido na análise do BB Investimentos é o fato de o MXRF11 estar sendo negociado próximo do seu valor patrimonial.
Entre os pontos de atenção trazidos pelo analista sobre o fundo MXRF11 também estão as permutas financeiras, que representam cerca de 13% do portfólio.
Embora ofereçam retornos mais elevados, com média de INCC + 13% ao ano, a análise é de que esses investimentos estão mais sujeitos aos ciclos do setor imobiliário, o que pode elevar o risco.
Como forma de mitigação, a gestora do MXRF11 tem priorizado projetos em São Paulo voltados ao público de alta renda, que historicamente apresentam maior resiliência em cenários adversos, como o de juros elevados.
