GARE11 realiza emissão de cotas com foco em crescimento e redução de alavancagem
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O fundo imobiliário GARE11 anunciou a realização de sua 7ª emissão de cotas. Conforme antecipado pela gestão no último relatório gerencial, a oferta foi estruturada para o fundo repor os imóveis de renda urbana que serão potencialmente vendidos a um fundo da XP Asset, sem a necessidade de consumir o colchão de disponibilidades do FII ou lançar mão de novas dívidas.
A Carta do Gestor divulgada pela Guardian informava que a decisão por uma movimentação coordenada — combinando a venda de ativos com a aquisição de novos imóveis — busca não apenas fortalecer os fundamentos atuais do portfólio, como também responder aos sinais do mercado quanto à estrutura de capital do fundo. Com isso, a gestora pontua que seguirá um caminho para uma alavancagem líquida negativa, ou seja, para que todas as obrigações estejam dentro das disponibilidades de pagamento.
A nova oferta de cotas do GARE11 visa a captação-alvo de R$ 400 milhões, e a possibilidade de lote adicional pode fazer o resultado chegar a até R$ 1,1 bilhão. A operação marca mais um passo estratégico da Guardian na consolidação da tese do fundo, que une ativos de qualidade, contratos atípicos de longo prazo e inquilinos de alto rating de crédito.
A emissão do GARE11 tem valor unitário de R$ 9,00, que corresponde ao valor patrimonial das cotas no final de junho de 2025. A esse valor, é adicionado um custo de distribuição de R$ 0,01, resultando em um preço de aquisição total de R$ 9,01 por cota. Esse valor será destinado ao pagamento dos custos da oferta, e qualquer saldo positivo será incorporado ao patrimônio do FII.
GARE11: cenários possíveis para a oferta
O primeiro cenário é a aquisição de novos imóveis e de cotas do FII Artemis 2022. Neste caso, a emissão seria destinada à compensação de créditos pela aquisição de 10 novos imóveis de renda urbana, com contratos atípicos e locados a inquilinos com rating de crédito AAA, ativos que estão sendo negociados pela gestão do fundo.
Além disso, há também a previsão de aquisição da fatia de cotas do FII Artemis 2022 (que já é controlado pelo GARE11) emitida para a amortização de CRIs realizada no final de 2024. A fotografia potencial do fundo neste cenário passaria a contar com 39 imóveis, distribuídos em 13 estados e locados a 9 inquilinos, todos mediante contratos atípicos, com Wault (média ponderada para o prazo de vencimento dos contratos de locação) de 12,5 anos. A alavancagem líquida, atualmente em 27%, recuaria para 14%.
O segundo cenário da oferta é a aquisição de novos imóveis, mais cotas do FII Artemis 2022 e também a compra de CRIs compromissados. Além das movimentações previstas no cenário 1, este cenário contempla a aquisição de mais 3 imóveis, totalizando 13 novas propriedades.
Além desses ativos, o cenário 2 prevê a captação de recursos adicionais para reforço da posição de caixa do fundo, ampliando significativamente o colchão de liquidez. Assim, a fotografia potencial do portfólio alcançaria 42 imóveis, distribuídos em 14 estados e locados a 10 inquilinos — com contratos atípicos e Wault de 12,6 anos. Neste caso, a alavancagem líquida do GARE11 seria reduzida a apenas 3% do patrimônio líquido.
