Fundos imobiliários movimentam mais de R$ 8 bilhões em transações desde 2024
|
|
Os fundos imobiliários vivem um cenário teoricamente desfavorável há pouco mais de um ano, com a elevação da Selic que atingiu no primeiro semestre de 2025 o patamar de 15% ao ano, o maior desde 2006. Mesmo assim, o mercado se mantém aquecido, com a realização de grandes transações pelos chamados “FIIs de tijolo”, que atuam na comercialização e gestão de imóveis reais.
Dados compilados pela reportagem do Suno Notícias mostram que, desde o início de 2024, diferentes FIIs concluíram aquisições bilionárias nos principais segmentos: shoppings, lajes corporativos (imóveis reais), galpões logísticos e imóveis de varejo de grande porte (big box).
A maior operação da lista foi realizada pelo XPML11, que desembolsou R$ 2,1 bilhões para adquirir participações em seis shoppings de grande porte que pertenciam ao grupo SYN, incluindo o Grand Plaza Shopping (51%), o Shopping Cidade São Paulo (32%) e o Shopping D (23%). A transação foi anunciada em junho de 2024 e consolidou o fundo como um dos maiores players do segmento.
O XPML11 anunciou no mês passado uma venda que pode chegar a R$ 1,6 bilhão, incluindo partes de alguns dos shoppings adquiridos nessa transação. O comprador é um novo fundo imobiliário que será constituído pela Riza Asset.
Em outubro de 2024, o BTLG11 comprou 13 imóveis logísticos em São Paulo por R$ 1,76 bilhão, reforçando sua atuação no setor e fortalecendo sua presença na região metropolitana da maior cidade do país. Neste ano, outro destaque foi o XPLG11, que investiu cerca de R$ 1,5 bilhão em ativos de peso, como a aquisição de 100% do WT Extrema e a negociação — ainda em andamento — que incluiu todo o portfólio dos fundos imobiliários RBRL11 e RDLI11.
O setor de varejo também se destacou com a compra de 15 imóveis locados ao Carrefour pelo GARE11, em uma operação de R$ 725 milhões, realizada em dezembro de 2024. Já o HGRU11 desembolsou R$ 644 milhões em 13 ativos ocupados por redes como Assaí e Grupo DMA, em outubro de 2024.
Entre as operações de menor porte, mas igualmente relevantes, está a aquisição da nova unidade do Hospital Albert Einstein pelo TRXF11. A aquisição foi realizada em julho de 2024, por um investimento de cerca de R$ 621 milhões por uma fatia de 70% no ativo, que deve ser entregue no ano que vem. O fundo também reforçou sua posição no setor de varejo com a compra de 13 imóveis do Carrefour por R$ 543 milhões em junho de 2025.
Fundos imobiliários: como são feitos os pagamentos?
Outros movimentos incluem a compra dos edifícios Metropolitan e Platinum pelo TOPP11 (R$ 618 milhões), do Edifício Torre Crystal Rochaverá pelo KNRI11 (R$ 570 milhões) e de 49,5% do FL 4440, pelo PVBI11 (R$ 446 milhões).
Confira o resumo de algumas das principais negociações:
- XPML11 – R$ 2,1 bilhões (Grand Plaza Shopping e mais participações em 5 shoppings – jun/24)
- BTLG11 – R$ 1,76 bilhão (13 imóveis em SP – out/24)
- XPLG11 – R$ 1,54 bilhão (WT Extrema 1 e ativos RBRL11 – jun/25)
- GARE11 – R$ 725 milhões (15 imóveis Carrefour – dez/24)
- HGRU11 – R$ 644,6 milhões (13 imóveis Assaí e Grupo DMA – out/24)
- TRXF11 – R$ 621,3 milhões (Hospital Einstein em obras – jul/24)
- TOPP11 – R$ 618,3 milhões (Edifício Metropolitan – out/24)
- KNRI11 – R$ 570,8 milhões (Torre Crystal Rochaverá – jul/24)
- TRXF11 – R$ 543,5 milhões (13 imóveis Carrefour – jun/25)
- PVBI11 – R$ 446,6 milhões (Edifício FL 4440 – abr/24)
Vale lembrar que algumas das compras citadas acima foram realizadas a prazo, sem que os fundos imobiliários citados tenham realizado as operações com o desembolso imediato total dos valores. Algumas dessas operações, caso dos imóveis comprados pelo TOPP11 junto ao HGPO11, ainda estão com valores em aberto.
Outra opção adotada por algumas gestoras, diante da dificuldade para captar recursos num cenário macroeconômico desfavorável, é a compensação de créditos por cotas. Nessas negociações, geralmente feitas quando o vendedor não tem necessidade imediata de liquidez, o fundo comprador realiza uma nova emissão de cotas, e elas são adquiridas com a transferência da propriedade dos imóveis. O GGRC11 se notabilizou por diversas aquisições recentes nesse formato.
Em troca, os vendedores recebem as novas cotas e passam a ser investidores dos fundos imobiliários. Eles podem vender as cotas no mercado secundário, geralmente após um período inicial de lock up, em que as negociações são limitadas para evitar desvalorização, ou podem optar por manter de forma indireta parte da propriedade dos imóveis negociados, recebendo os dividendos proporcionais.
