Fundo imobiliário XPML11 negocia fatia do Shopping Cidade Jardim por R$ 454 milhões
O XP Malls Fundo de Investimento Imobiliário – FII (/XPML11) firmou acordo para vender sua participação de 16,99% no Shopping Cidade Jardim, em São Paulo, por R$ 454 milhões. O comprador é o JHSF Capital SCJ Fundo de Investimento Imobiliário, conforme fato relevante divulgado nesta sexta-feira (18). A conclusão depende do cumprimento de condições previstas no contrato, incluindo a aprovação do Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade).
O valor de R$ 454 milhões não será pago integralmente no ato. A estrutura envolve parcela no fechamento, assunção de dívida ligada ao ativo e duas parcelas subsequentes. O montante da transação será corrigido pelo IPCA entre 13 de maio de 2026 e a data do pagamento efetivo de cada parcela, de acordo com o documento.
A gestão informou que o valor definitivo será divulgado na data de fechamento. As parcelas também passarão por atualização monetária até as respectivas datas de pagamento, nos termos do acordo entre as partes.
Como será o pagamento
Do total anunciado, R$ 272,4 milhões estão previstos para a data de fechamento. Essa parcela contempla a assunção, pelo comprador, do saldo devedor de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) vinculados ao Shopping Cidade Jardim e o pagamento do valor remanescente em moeda corrente nacional.
Na data do comunicado, a dívida associada a esses CRIs somava aproximadamente R$ 153,62 milhões. Assim, a parcela do fechamento combina a transferência ao comprador da obrigação referente aos CRIs e o pagamento em dinheiro do saldo restante até alcançar os R$ 272,4 milhões.
Após o fechamento, ainda restarão R$ 181,6 milhões a receber, tomando como base os valores antes da atualização contratual. Esse montante será quitado em duas parcelas iguais de R$ 90,8 milhões: a primeira em até 6 meses após a quitação inicial, e a segunda em até 12 meses.
O fundo não apresentou no fato relevante o resultado financeiro da alienação nem estimativa de impacto sobre os próximos rendimentos. Dessa forma, o comunicado não permite projetar efeitos da operação sobre os rendimentos do XPML11.
Movimentação do portfólio do XPML11
O acordo para saída do Shopping Cidade Jardim ocorre enquanto o fundo conduz outras iniciativas de portfólio e captação. Em agosto, foi assinado memorando de entendimentos para adquirir 60% do São Bernardo Plaza Shopping, em São Bernardo do Campo (SP), por R$ 331,12 milhões.
Desse total, R$ 231,78 milhões estavam previstos para o fechamento e R$ 99,34 milhões poderiam ser pagos em até 24 meses, com atualização pelo CDI. A aquisição ainda depende de etapas posteriores, como celebração de documentos definitivos, análise do Cade e conclusão da auditoria do negócio.
Em paralelo, o XPML11 iniciou sua 15ª emissão de cotas, com objetivo inicial de levantar R$ 400 milhões. Conforme os documentos da oferta, os recursos líquidos podem ser destinados à aquisição de ativos imobiliários, expansão de empreendimentos existentes e otimização da estrutura de capital. O destino específico dos valores a serem recebidos com a venda anunciada nesta sexta-feira não foi informado.
XPML11 tinha 26 shoppings na carteira
Os materiais de contexto mais recentes indicam que, em julho, o XPML11 contava com 26 shopping centers no portfólio. Nesse mês, os empreendimentos registraram aproximadamente R$ 1,55 bilhão em vendas, com vendas médias de R$ 1.545 por metro quadrado.
O NOI caixa somou R$ 37,74 milhões, equivalente a R$ 138 por metro quadrado. A vacância estava em 4,7% da área bruta locável, e a inadimplência líquida fechou o mês em 2,2%, segundo as informações apresentadas.
No período, o fundo apurou resultado de R$ 45,45 milhões, composto por R$ 58,69 milhões em receitas e R$ 13,24 milhões em despesas. O saldo acumulado ainda não distribuído aos investidores era de R$ 122,54 milhões, ou R$ 1,91 por cota.
Em agosto, a distribuição anunciada foi de R$ 0,92 por cota, valor mantido havia 28 meses.
Negócio ainda depende do Cade
Apesar do anúncio dos R$ 454 milhões, a operação não está concluída. A assinatura do compromisso representa uma etapa do processo e o fechamento ocorrerá apenas após o cumprimento das condições precedentes estabelecidas nos documentos, entre as quais a aprovação do Cade.
A administração informou que comunicará ao mercado a conclusão e eventuais novos desdobramentos. Permanecem em aberto, até lá, o resultado financeiro efetivo da alienação e a destinação dos recursos a serem recebidos pelo XPML11. O valor da transação seguirá sujeito à atualização pelo IPCA, conforme as condições e prazos definidos no acordo.
