O fundo imobiliário HAAA11 (Hedge AAA Fundo de Investimento Imobiliário) comunicou ao mercado que recebeu proposta para vender um conjunto de escritórios no Thera Corporate, na Avenida Engenheiro Luiz Carlos Berrini, em São Paulo, por R$ 242,935 milhões. O informe foi feito por meio de fato relevante e, nesta etapa, trata-se apenas de uma intenção de compra, sem conclusão da operação.
O ativo em negociação abrange 10 conjuntos comerciais distribuídos pelos 3º, 4º, 16º, 17º e 18º andares da Torre 3 do complexo Thera Corporate. De acordo com o comunicado, o pagamento seria dividido em duas parcelas: R$ 116,45 milhões no fechamento e R$ 126,485 milhões até 30 dias após a quitação da primeira parcela.
Segundo o fato relevante, a proposta ainda está sujeita à aprovação pelos órgãos internos de governança do fundo. Apenas após essa avaliação poderá ocorrer a eventual assinatura dos documentos definitivos. Não há garantia de que a venda será efetivada, nem prazo divulgado para uma decisão final.
Venda do fundo imobiliário prevê compensação com cotas
Além do desembolso em dinheiro, a proposta inclui mecanismos financeiros para a liquidação da transação. A primeira parcela pode ser paga, total ou parcialmente, por compensação com cotas de outro fundo imobiliário de elevada liquidez, administrado e gerido por instituições sem vínculo com a administradora do Hedge AAA.
A segunda parcela pode ser estruturada via securitização dos recebíveis da venda, por meio da emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Nesse formato, os créditos seriam cedidos de forma definitiva à securitizadora, sem obrigação futura de pagamento pelo fundo, conforme os termos apresentados.
O documento também prevê uma indenização de performance nos 24 meses subsequentes à transferência do imóvel. Se a receita bruta do ativo, após a dedução das despesas ordinárias de condomínio e do IPTU das unidades desocupadas, ficar abaixo do valor de referência de R$ 1,747 milhão por mês, o vendedor deverá indenizar o comprador pela diferença.
A proposta determina ainda que o fundo será responsável pelo pagamento do ITBI, das despesas cartorárias e dos custos iniciais e de estruturação de eventual operação de securitização. Mesmo considerando esses desembolsos, o valor econômico informado permanece em linha com o laudo de avaliação do imóvel, equivalente a aproximadamente R$ 19,8 mil por metro quadrado.
Thera Corporate integra portfólio do Hedge AAA
O Thera Corporate compõe um dos dois ativos imobiliários atualmente detidos pelo Hedge AAA. Conforme o relatório gerencial de junho, o fundo tem foco em lajes corporativas e encerrou o semestre com patrimônio líquido de aproximadamente R$ 223,2 milhões, valor de mercado próximo de R$ 196 milhões, cerca de 22,3 mil metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL) e 228 cotistas.
O relatório indica que o objetivo do veículo é buscar valorização patrimonial e geração de renda por meio de investimentos predominantemente em escritórios corporativos. Além do Thera Corporate, o portfólio inclui participação no WT Morumbi, ambos localizados na cidade de São Paulo.
No fechamento de junho, as cotas eram negociadas abaixo do valor patrimonial. O valor patrimonial por cota estava em R$ 64,60, enquanto a cotação de mercado reportada no relatório gerencial era de R$ 56,80.
A eventual concretização da venda pode alterar a composição patrimonial do fundo. O fato relevante, porém, não detalha a destinação dos recursos caso a operação avance, nem apresenta estimativas de possíveis impactos nos rendimentos futuros dos cotistas. A administradora informou que novas comunicações serão feitas se houver evolução do processo.
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