Quando o prédio vira portfólio: como o Fundo Imobiliário pode virar o alicerce da carteira
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No Brasil, investir em imóvel — comprar para alugar, ver o patrimônio “em tijolo” e dormir tranquilo — está no DNA financeiro do poupador. A diferença é que, nos últimos anos, essa tradição ganhou um atalho de liquidez e diversificação: o Fundo Imobiliário. Para muitos, ele juntou a previsibilidade dos aluguéis com a facilidade da Bolsa, abrindo um caminho mais acessível para renda passiva e planejamento de longo prazo.
Do tijolo ao Fundo Imobiliário: o que muda na prática
Para o analista e professor Marcos Baroni, os FIIs são a peça que dá estrutura ao portfólio. “Os fundos imobiliários são peças que realmente dão estabilidade e previsibilidade para a carteira dos investidores”, afirmou na noite desta terça-feira (4) em participação na live Ação Investidora, da Suno. Ele ressalta que cabem “para qualquer tipo de investidor, para qualquer classe social, para qualquer planejamento que, eventualmente, você possa fazer para as suas despesas no futuro”.
Na divisão clássica, os fundos de tijolo investem diretamente em imóveis (lajes, galpões, shoppings) e tendem a ter fluxo mais previsível, atrelado a contratos. Já os de papel compram recebíveis (como CRIs) indexados a inflação, juros ou CDI — costumam pagar rendimentos maiores, mas variam mais conforme os indexadores. Baroni chama atenção para a disciplina de longo prazo: “Uma das premissas é se manter comprador, se manter investidor, se manter aderente àquilo que você se propôs, independente da volatilidade do mercado.”
Na comparação com o imóvel direto, ele reconhece o apelo cultural da “escritura na gaveta”, mas aponta vantagens dos FIIs em acesso e gestão: “O fundo imobiliário acaba se tornando um veículo mais flexível, mais democrático, mais ‘fácil’ — entre aspas — para o brasileiro começar a investir.” Outro ponto é o reinvestimento: mesmo na aposentadoria, vale reservar parte dos proventos para manter a renda crescendo ao longo do tempo — necessidade geralmente menor em tijolo do que em papel, mas presente em ambos.
Como encaixar FIIs na carteira sem perder o sono
Baroni lembra que o perfil de risco muda conforme fase da vida, renda e objetivos — não há “melhor” ou “pior”: o conservador prioriza preservar capital, o moderado busca equilíbrio e o mais arrojado aceita oscilações em troca de retorno. O termômetro é simples: “Se você perde o sono com a sua carteira, é um sinal de que algo está errado.” Por isso, a leitura da carteira importa mais do que a leitura do fundo isolado. “Se você olhar isoladamente um fundo imobiliário, realmente pode ter uma certa oscilação nas distribuições. Mas, quando a gente coloca isso dentro de uma carteira, com 10 ou 15 fundos, essa volatilidade diminui bastante.”
No dia a dia, a marcação a mercado pode apertar — cota cai enquanto os rendimentos seguem. Para quem acumula no longo prazo, diz Baroni, isso vira oportunidade: comprar renda com taxa melhor e manter a rota traçada. A mensagem final é de consistência: “Historicamente, os investidores que são recorrentes e que realmente estabelecem planos a longo prazo conseguem capturar crescimentos recorrentes das suas rendas passivas.”
Tiago Reis faz um alerta sobre o pano de fundo: discussões de tributação e o ambiente de juros/inflação podem alterar a atratividade relativa entre imóvel direto e FIIs — motivos a mais para olhar alocação, qualidade dos ativos e disciplina de reinvestimento dentro da estratégia.
No fim, o velho sonho de “viver de aluguel” continua o mesmo — só ficou mais modular, líquido e diversificado quando cabe na carteira via Fundo Imobiliário.
