FII recebe proposta de R$ 475 milhões por ativo na Faria Lima
O fundo imobiliário BLCA11 (Catuaí VBI Triple A) recebeu proposta vinculante de R$ 474,99 milhões do TRXF11 (TRX Real Estate) para comprar os conjuntos comerciais remanescentes no Condomínio Pátio Victor Malzoni, na Avenida Brigadeiro Faria Lima, em São Paulo. Se concluída, a alienação abrangerá a totalidade dos ativos imobiliários ainda detidos pelo fundo e poderá levar à sua posterior liquidação.
A oferta foi divulgada em fato relevante de 14 de agosto. O negócio contempla aproximadamente 7.422 m² de área bruta locável (ABL) na Torre A do Condomínio Pátio Victor Malzoni, no Itaim Bibi. O preço proposto equivale a cerca de R$ 64 mil por metro quadrado.
A operação ainda não está fechada. De acordo com o próprio BLCA11, o recebimento da proposta não assegura a realização do negócio, que depende do cumprimento — ou eventual renúncia, quando cabível — de condições precedentes e das aprovações necessárias.
Cotistas do BLCA11 terão de aprovar operação
Uma das etapas previstas é a aprovação da alienação pelos cotistas em assembleia. As condições de pagamento, as condições precedentes e demais informações serão detalhadas na Consulta Formal relativa à transação.
O fato relevante informa que serão adotadas medidas para identificar e mitigar potenciais conflitos de interesses na estruturação e implementação da operação. Até o atendimento das condições previstas, os R$ 474,99 milhões devem ser considerados apenas como o preço de uma proposta vinculante recebida, e não como uma venda concluída.
A oferta abrange todos os ativos imobiliários remanescentes na carteira do fundo, não se tratando de alienação parcial. Por contemplar a totalidade dos ativos, a implementação da transação poderá resultar na posterior liquidação do BLCA11, conforme o regulamento e a regulamentação aplicável.
Fundo BLCA11 já vendeu parte do Pátio Victor Malzoni
A proposta surge meses após uma primeira venda no mesmo empreendimento. Segundo o relatório gerencial de junho, o fundo alienou o conjunto nº 183 do Pátio Victor Malzoni, com 411,26 m² de ABL, por R$ 26,7 milhões à vista, o que corresponde a R$ 65 mil por metro quadrado.
O preço ficou 10,3% acima do laudo de avaliação de 2025, de acordo com a gestão. A transação gerou lucro em regime de caixa de R$ 4,6 milhões, ou R$ 2,86 por cota. Aproximadamente R$ 17,6 milhões do valor recebido seriam destinados à amortização antecipada e parcial do CRI utilizado no financiamento do fundo.
Há, assim, uma referência recente: enquanto o conjunto vendido foi negociado a R$ 65 mil/m², a nova proposta considera cerca de R$ 64 mil/m² para os aproximadamente 7,4 mil m² restantes. As operações, porém, têm características e dimensões distintas e, no caso da oferta mais recente, a conclusão ainda depende das condições e aprovações listadas no fato relevante. O relatório de junho também registrava que novas alienações estavam no radar, com a gestão buscando oportunidades para vender o restante do ativo dentro do prazo remanescente do fundo.
Área do BLCA11 no condomínio está 100% locada
Antes da proposta, o portfólio do BLCA11 tinha vacância física e financeira de 0%. O relatório apontava dois locatários e prazo médio remanescente dos contratos (WALE) de 4,5 anos. Google e Casa dos Ventos respondiam por 79% e 21% da receita contratada potencial, respectivamente, com vencimentos concentrados a partir de 2030.
O documento mostra ainda que a aquisição original do ativo ocorreu por cerca de R$ 39 mil/m². A estrutura de financiamento compreendeu captação total de R$ 408 milhões, sendo R$ 138 milhões via oferta pública de cotas e R$ 270 milhões por meio de operação de securitização com custo de IPCA mais 5,9% ao ano.
Na referência com data-base de 29 de maio, o patrimônio líquido do fundo era de R$ 201,7 milhões, equivalente a R$ 126,06 por cota. O valor de mercado somava R$ 159,4 milhões, com cota de fechamento a R$ 99,63 e relação preço/valor patrimonial (P/VP) de 0,79 vez. O LTV era de 63%, indicador que relaciona o saldo remanescente do CRI ao valor do ativo.
O que acontece agora com o BLCA11
Os detalhes sobre condições precedentes, condições de pagamento e demais informações serão apresentados aos cotistas na Consulta Formal. A operação dependerá das aprovações necessárias — inclusive dos cotistas em assembleia — e do cumprimento ou da eventual renúncia, quando admissível, das condições previstas nos documentos definitivos.
A confirmação da alienação ocorrerá somente após o atendimento das condições aplicáveis. Até lá, a transação permanece como proposta vinculante recebida pelo BLCA11. A liquidação do fundo também não é automática com o recebimento da oferta: como envolve todos os ativos imobiliários da carteira, a implementação poderá levar à sua posterior liquidação, observados os procedimentos regulatórios.
Dessa forma, os cotistas do BLCA11 devem acompanhar a deliberação sobre a proposta de quase R$ 475 milhões. Se implementada, a operação encerrará a exposição imobiliária do FII aos ativos remanescentes no Pátio Victor Malzoni e poderá resultar na posterior liquidação do fundo.
