O fundo imobiliário CVFL11 (Catuaí Vista FL) recebeu proposta vinculante de R$ 557,85 milhões do TRXF11 (TRX Real Estate Fundo de Investimento Imobiliário – Responsabilidade Limitada) para aquisição das 12 lajes corporativas detidas no edifício Vista Faria Lima, em São Paulo. Se a operação avançar, o CVFL11 deixará de manter os ativos que compõem sua carteira e poderá ser liquidado na sequência.
A oferta foi comunicada por fato relevante nesta sexta-feira (14). O preço proposto é de R$ 557.849.760, equivalente a cerca de R$ 48 mil por metro quadrado. As lajes somam aproximadamente 11.622 metros quadrados de área bruta locável (ABL) e ficam na Rua Professor Atílio Innocenti, 165, na Vila Nova Conceição, em São Paulo.
A proposta não implica venda imediata. Conforme o fato relevante, a conclusão dependerá do cumprimento ou da renúncia, quando cabível, de condições precedentes a serem definidas nos documentos finais, além da aprovação dos cotistas em assembleia. A forma de pagamento também será definida nos instrumentos definitivos da transação.
Proposta supera valor contábil dos imóveis
O valor ofertado pelo TRX Real Estate Fundo de Investimento Imobiliário – Responsabilidade Limitada supera o montante registrado para os imóveis nos documentos de julho do CVFL11. O Informe Mensal apontava R$ 518,42 milhões em direitos reais sobre bens imóveis, enquanto o relatório gerencial também registrava R$ 518,42 milhões na linha de imóveis no período.
Na comparação direta, a proposta de R$ 557,85 milhões excede o valor contábil de R$ 518,42 milhões em aproximadamente R$ 39,4 milhões, ou 7,6%. Esse diferencial não deve ser entendido como ganho líquido caso a venda ocorra, pois a análise contrapõe apenas o preço ofertado ao valor contábil informado.
Os documentos de julho trazem visões patrimoniais distintas do fundo. No relatório gerencial, os dados consolidados de CVFL11 e CVFL15 indicavam patrimônio líquido de R$ 207,24 milhões e valor patrimonial de R$ 1.340,76 por cota em 31 de julho.
Já o Informe Mensal do CVFL11 registrava patrimônio líquido de R$ 204,63 milhões e valor patrimonial de R$ 1.332,82 por cota na mesma data. O documento também mostrava ativo total de R$ 539,65 milhões.
O fundo iniciou suas atividades em novembro de 2025. Segundo o relatório gerencial, seu objetivo envolve a exploração comercial dos ativos imobiliários, com locações, revisionais e renovações contratuais, além da possibilidade de alienação dos imóveis.
Vista Faria Lima tem vacância de 16,6%
O relatório gerencial de julho informa que as 12 lajes do CVFL11 totalizavam 11.621,8 metros quadrados de ABL. Desse volume, 9.688 metros quadrados estavam ocupados por nove locatários, enquanto 1.933,8 metros quadrados permaneciam disponíveis. A vacância física era de 16,6%.
As áreas vagas concentravam-se nos 12º e 15º pavimentos. Entre os ocupantes, figuravam WeWork, Schonfeld, Prudential, Neste Brazil, Maneira Advogados, Lumina, BNY Mellon, GTIS e Trend Micro, empresas também listadas no fato relevante que comunicou a proposta.
Em julho, a gestão priorizava a locação das áreas desocupadas. Uma negociação para ocupação de um dos pavimentos avançou para a etapa final de definição de termos comerciais, conforme o relatório gerencial.
A administração afirmou ainda que a locação de qualquer um dos pavimentos vagos pelo preço pedido pela equipe comercial seria suficiente para levar o resultado do fundo ao campo positivo e abrir espaço para potenciais distribuições.
O CVFL11 não anunciou distribuição de rendimentos referente a julho. A receita imobiliária no mês ficou em aproximadamente R$ 2,5 milhões.
Fundo imobiliário pode ser liquidado após a venda
Antes de eventual transferência dos imóveis, há etapas a cumprir. O fato relevante indica que a estrutura final poderá envolver veículos de investimento geridos pela própria gestora do CVFL11.
Por essa razão, os termos e condições da operação serão levados aos cotistas em assembleia convocada para tratar de potencial conflito de interesses e de outros pontos que a gestora considerar necessários ou recomendáveis.
A assembleia será convocada após a avaliação da operação pela gestora e a divulgação de informações adicionais. O fato relevante ressalta que o recebimento da proposta vinculante não garante a concretização da transação, que seguirá condicionada, entre outros fatores, ao cumprimento das condições precedentes aplicáveis e à aprovação dos cotistas.
A proposta abrange a totalidade dos ativos da carteira do CVFL11. Se a venda for aprovada e concluída, o fundo deixará de deter as 12 lajes do Vista Faria Lima. Conforme o comunicado, a implementação poderá resultar na posterior liquidação do CVFL11, observados os procedimentos, requisitos e prazos previstos no regulamento e na regulamentação aplicável sobre fundos imobiliários de lajes corporativas.
