CACR11: após meses de crise, FII vende CRI Helvetia por R$ 23,5 milhões
O CACR11 (Cartesia Recebíveis Imobiliários) alienou integralmente sua posição no CRI Helvetia por R$ 23,5 milhões. O pagamento foi feito à vista, com liquidação financeira em 13 de agosto. O acordo inclui um mecanismo de earn-out, que garante ao fundo participação em eventual recuperação futura do crédito. A Cartesia descreveu essa participação como “relevante”, sem informar o percentual nem estimar valores adicionais.
A entrada de R$ 23,5 milhões ocorre em meio a uma pressão de caixa sobre o fundo. Nos últimos meses, o FII suspendeu distribuições, direcionou recursos para sustentar operações da carteira e viu os cotistas rejeitarem a retenção de resultados do primeiro semestre.
Crise do CRI Helvetia se intensificou em maio
A venda é o desfecho de um processo iniciado meses atrás. A gestora relata que manteve negociações com a devedora e demais partes do CRI, sem sucesso. Em 14 de maio, uma assembleia deliberou pelo vencimento antecipado da operação por descumprimento de cláusulas. Encerrado o prazo legal de regularização, começou a execução extrajudicial das garantias, ao mesmo tempo em que a Cartesia passou a avaliar a venda do ativo a investidores especializados.
Em 22 de maio, a Helvetia 5 Administradora de Imóveis não pagou notas comerciais vinculadas ao CRI, conforme informado pela Bari Securitizadora e posteriormente noticiado. Com isso, o patrimônio separado da operação ficou sem recursos suficientes para o repasse previsto aos investidores em 25 de maio.
A ordem dos fatos é relevante: o vencimento antecipado foi deliberado em 14 de maio, antes do não pagamento verificado em 22 de maio.
Operação do CRI e garantias em números
No relatório gerencial de junho, a gestão informou que o CRI Helvetia tinha saldo devedor de R$ 60,9 milhões, vencimento em março de 2027 e remuneração de IPCA mais 12,6825% ao ano. O LTV reportado era de 53%.
O crédito está atrelado ao Helvetia Le Jardin, empreendimento residencial em Indaiatuba (SP). A primeira fase — objeto do CRI — compreende 22 casas. Em junho, as obras da etapa inicial chegavam a 76,55% de avanço, e o indicador de vendas informado era de 23%.
Os R$ 60,9 milhões não são comparáveis diretamente aos R$ 23,5 milhões da venda para concluir prejuízo de R$ 37,4 milhões. O comunicado não trouxe o valor contábil da posição vendida nem o resultado financeiro ou contábil da transação. Além disso, o fundo preservou participação em uma eventual recuperação via earn-out, o que impede determinar o valor econômico final neste momento.
Liquidez, dividendos e votação de cotistas
A necessidade de reforçar o caixa foi destacada pela própria gestão. O resultado pelo regime de caixa deteriorou-se ao longo do segundo trimestre: R$ 6,01 milhões em abril, R$ 25,9 mil em maio e R$ 104 mil em junho. No acumulado do primeiro semestre, o resultado de caixa somou R$ 25,41 milhões.
Os rendimentos acompanharam a mudança. Houve distribuição de R$ 1,20 por cota referente a janeiro, R$ 1,21 em fevereiro e R$ 1,20 em março. Em abril e junho não houve distribuição, e em maio o pagamento foi de R$ 0,23 por cota. A gestão alegou a necessidade de preservar recursos para liquidez e continuidade dos empreendimentos.
Em 30 de junho, os cotistas foram consultados sobre a possibilidade de não distribuir ao menos 95% dos resultados do semestre, com a retenção voltada a liquidez, desenvolvimento de imóveis e despesas extraordinárias. A consulta, encerrada em 17 de julho, foi rejeitada. Participaram investidores que representavam 16,16% das cotas: 9,44% votaram contra, 5,51% a favor, 1,17% se abstiveram e 0,04% registraram abstenção por conflito.
Com a decisão, a gestão disse que buscaria os recursos necessários para cumprir a deliberação. O relatório de junho estimou cerca de R$ 5,57 milhões — equivalentes a aproximadamente R$ 1,15 por cota — a serem distribuídos referentes ao lucro do período. Segundo a Cartesia, o resultado da votação acentuou a urgência por geração de liquidez.
Administração e desempenho das cotas do fundo
Em 10 de julho, a BRL Trust formalizou a renúncia à administração do fundo. A substituição depende da escolha de um novo administrador pelos cotistas. A BRL permaneceria na função por até 180 dias contados da renúncia ou até a aprovação de um substituto, o que ocorrer primeiro. A Cartesia classificou a renúncia como decisão unilateral e ressaltou que a medida não implica liquidação imediata do fundo.
No fim do mês, houve novo comunicado sobre rendimentos. Em 31 de julho, BRL Trust e Cartesia informaram que não haveria distribuição de resultados referente ao mês de julho.
Os eventos também repercutiram no mercado secundário. O fundo encerrou abril a R$ 81,33 por cota e fechou maio a R$ 23,97, queda de aproximadamente 70,5% em um mês. Em 30 de junho, a cota estava em R$ 27,35. Na mesma data, a cota patrimonial era de R$ 98,99. Em 12 meses até junho, a rentabilidade com base na cota de mercado acumulou retração de 68,68%, enquanto o IFIX avançou 9,96%. A queda não decorre de um único fator, pois houve, simultaneamente, discussões sobre liquidez, dividendos e reestruturações de outras operações da carteira.
Venda do CRI Helvetia e próximos passos
A alienação do CRI conclui um ciclo que começou antes de maio e se intensificou nos últimos três meses. Após negociações frustradas com a devedora, vencimento antecipado em 14 de maio, início da execução de garantias e busca por compradores, a posição foi convertida em R$ 23,5 milhões de liquidez imediata.
A Cartesia informou que vinha tentando captar caixa com coinvestidores e por operações no mercado secundário, mas que as condições macroeconômicas limitaram essas alternativas. A venda foi estruturada para obter recursos sem abrir mão totalmente de uma possível recuperação adicional do crédito via earn-out.
O comunicado não detalha quanto dos R$ 23,5 milhões será destinado a rendimentos, a outras necessidades de caixa ou a obrigações do fundo, nem o impacto no resultado contábil. A transação melhora a liquidez imediata, mas seus efeitos sobre os próximos dividendos seguem incertos. Permanecem no radar a destinação dos recursos, a eventual recuperação do CRI Helvetia e o processo de substituição da administração.
