Fundo imobiliário BTHF11 compra 76% de shopping e projeta nova renda para cotistas
O fundo imobiliário BTHF11 (FII BTG Pactual Real Estate Hedge Fund) comprou 76% do Shopping Pátio Cianê, no centro de Sorocaba (SP), em transação de R$ 220,4 milhões. A gestão projeta renda adicional de R$ 0,094 por cota nos próximos 12 meses com a operação.
O negócio amplia a exposição direta do FII a ativos imobiliários e foi estruturado em parcelas. Dos R$ 220,4 milhões, R$ 78,2 milhões serão pagos à vista, R$ 44,1 milhões após 12 meses e R$ 98,1 milhões depois de 24 meses. O instrumento da operação foi celebrado em 31 de julho de 2026.
No desembolso inicial, R$ 67 milhões referem-se à assunção de dívida e aproximadamente R$ 11 milhões serão pagos com recursos próprios do BTHF11. A dívida é atualizada pelo IPCA acrescido de 7,65% ao ano e vence em janeiro de 2034.
BTHF11 detalha estrutura e rendimento estimado
A gestão indica cap rate de 10,7% ao ano para a aquisição. O relatório gerencial de agosto reitera a expectativa de renda adicional de R$ 0,094 por cota ao longo dos próximos 12 meses.
O documento não trata essa estimativa como previsão de aumento proporcional dos dividendos mensais. Assim, o valor de R$ 0,094 por cota associado à aquisição não deve ser interpretado, isoladamente, como elevação mensal equivalente dos rendimentos do BTHF11.
Em agosto, o fundo apurou resultado de R$ 0,100 por cota e distribuiu R$ 0,101 por cota. A gestão manteve a faixa projetada de distribuição entre R$ 0,100 e R$ 0,105 por cota para o segundo semestre de 2026.
Shopping Pátio Cianê e desempenho operacional
Inaugurado em 2013, o Shopping Pátio Cianê está na Avenida Dr. Afonso Vergueiro, no centro de Sorocaba. A participação adquirida representa cerca de 19,5 mil metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL) própria.
O empreendimento conta com cerca de 140 lojas. Entre os ocupantes citados estão Centauro, Casas Bahia, KFC, Riachuelo, McDonald’s, C&A e Outback Steakhouse. A administração do shopping é realizada pela Alqia.
Indicadores operacionais informados pelo fundo apontam vendas de R$ 314 milhões nos últimos 12 meses, alta de 7% em relação ao ano anterior. As vendas nas mesmas lojas (SSS) avançaram 8%. A taxa de ocupação estava em 86,4%. Segundo a gestão, o ativo vem registrando crescimento de vendas e de resultado operacional nos últimos anos. A compra é apresentada como mais uma transação estruturada em ativos reais dentro da estratégia de diversificação em imóveis.
Portfólio do fundo e movimentos recentes
A aquisição ocorre em paralelo a ajustes no portfólio. No período, o BTHF11 movimentou aproximadamente R$ 60 milhões no mercado secundário e realizou recomposição líquida de R$ 50,2 milhões em caixa.
Nas operações com FIIs, a gestão destacou vendas a descoberto de ativos em processo de emissão, incluindo MXRF11 e BTLG11, além da redução da exposição ao BTCI11. Em paralelo, o fundo integralizou R$ 88 milhões em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), dando sequência à estratégia de ampliar a parcela de títulos atrelados à inflação e com prazos mais longos.
Ao fim do período, a carteira estava alocada em 42% de FIIs de tijolo, 18% de FIIs de papel, 24% de CRIs, 12% de caixa, 1% de ativos reais e 1% de ações. O relatório indicava valor patrimonial de R$ 2,010 bilhões e valor de mercado de R$ 1,798 bilhão.
A cota de mercado considerada era de R$ 8,75, ante valor patrimonial de R$ 9,78 por cota, resultando em P/VP de 0,89 vez. O dividend yield informado era de 14,77%. Em 12 meses, o retorno reportado para o BTHF11 foi de 22%, frente a 11% do IFIX no mesmo período.
Com a compra de 76% do Shopping Pátio Cianê, o BTHF11 adiciona uma nova exposição direta a shopping no interior paulista. Para a operação, a gestão estima renda adicional de R$ 0,094 por cota nos próximos 12 meses e cap rate de 10,7% ao ano.
