BTLG11: vale a pena investir nesse fundo imobiliário de logística?
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O fundo imobiliário BTLG11 é um dos principais FIIs de investimento em imóveis logísticos no país. Atualmente, o portfólio soma 34 ativos, que totalizam 1,3 milhão de metros quadrados de área bruta locável (ABL).
Apesar da relevância desse FII no mercado, será que é o momento de investir no fundo imobiliário BTLG11?
Qualquer decisão de investimento deve considerar fatores como perfil de risco, objetivos financeiros e horizonte de cada investidor. Portanto, esta matéria tem caráter exclusivamente informativo e não constitui recomendação de compra ou venda de ativos.
Com o intuito de trazer mais informações ao investidor que está analisando o BTLG11, compilamos algumas das principais atualizações sobre sua carteira, dividendos e outras informações importantes.
Como está a carteira atual do fundo imobiliário BTLG11?
Aproximadamente 90% dos imóveis do FII BTLG11 estão situados no estado de São Paulo, região considerada estratégica para operações de logística. A vacância financeira é de apenas 1,9%, mostrando alta ocupação em seu portfólio.
O BTLG11 mantém sua estratégia focada em ativos logísticos, que representam 95% da ABL, com pequenas participações em imóveis industriais (4%) e de varejo (1%).
Dentre seus contratos, 65% da receita vem de contratos típicos e 35% de atípicos. Já os aluguéis estão quase totalmente indexados ao IPCA (97%), reduzindo a exposição ao IGP-M.
Quanto ao perfil de inquilinos, a carteira é diversificada, mas com maior peso no setor de logística (47%), seguido de alimentação e bebidas (14%), varejo (13%) e e-commerce (13%). Outros setores como papel e celulose e farmacêutico completam o portfólio.
Uma das movimentações mais relevantes feitas recentemente foi a revisão contratual no ativo BTLG Jundiaí, que representa 10% da ABL do imóvel. O acordo gerou aumento de 31% no valor do aluguel. Até o momento, cerca de 80% da ABL desse ativo já passou por revisões, com ganho médio de 20%.
Esses ajustes trouxeram impacto direto na reavaliação patrimonial do fundo BTLG11, conduzida pela Cushman & Wakefield. No geral, o portfólio apresentou valorização média de 3,32%, com destaque para os imóveis de Embu (11,5%) e Jundiaí (7,9%).
Outras conversas adiantadas sobre negociação envolvem o ativo BTLG Mauá, que pode receber a assinatura de contratos com dois novos locatários em breve. Além disso, houve a renovação da locação dos ativos BTLG Louveira V, VI e VII, em acordo com um importante cliente que responde por cerca de 6% da receita do fundo. O contrato foi estendido por mais três anos, com condições que ampliam as penalidades em caso de rescisão antecipada.
Resultados e dividendos do FII
Em agosto de 2025, o BTLG11 distribuiu R$ 0,78 por cota em dividendos, o que corresponde a um dividend yield de 9,4% ao ano, considerando a cotação de fechamento de julho.
O fundo tem hoje mais de 393 mil investidores, com valor patrimonial de R$ 103,71 por cota. O volume médio mensal negociado é de R$ 143,5 milhões.
Este conteúdo tem caráter apenas informativo e não deve ser interpretado como recomendação de compra ou venda de ativos. Ademais, qualquer decisão de investir ou não em BTLG11 (e em qualquer outro FII) deve levar em conta o perfil e os objetivos de cada investidor.
