XPML11 e mais: confira os FIIs de shopping mais “baratos” do IFIX
O XPML11 é o maior dos fundos imobiliários de shopping do mercado, com mais de R$ 6,6 bilhões de patrimônio líquido. E, no entanto, está “barato”: vem sendo negociado na faixa dos R$ 103 nos últimos dias, com um desconto de mais de 10% em relação a seu valor patrimonial, de R$ 117,39 por cota.
Essa vem sendo uma característica do segmento ao longo do ano: embora quase todos os dos FIIs de shopping que fazem parte do IFIX tenham registrado aumento do valor se comparados com o fim de 2024, os preços de mercado ainda não conseguiram se aproximar do valor patrimonial.
Essa análise é feita a partir da relação P/VP, indicador que calcula a diferença percentual entre o preço de mercado, que oscila diariamente devido às negociações na B3, e o valor patrimonial por cota, que é atualizado mensalmente. Não é o único indicador que deve ser usado para avaliar um FII, mas serve de referência no mercado para avaliar se um ativo está “barato” (P/VP abaixo de 1) ou “caro” (acima de 1).
No caso dos 10 fundos imobiliários de shopping que fazem parte do IFIX, o principal índice de FIIs do mercado, é possível dizer que, em diferentes condições, todos estão “baratos”. A lista abaixo foi feita com o preço de fechamento desta quarta-feira (16):
| Ticker | VPC* | VM** | P/VP | Var. Mês*** | Var. ano*** |
| GZIT11 | R$ 91,11 | R$ 46,50 | 0,510x | 1,09% | 6,97% |
| AJFI11 | R$ 12,15 | R$ 7,18 | 0,591x | -2,31% | -4,90% |
| BPML11 | R$ 130,22 | R$ 80,20 | 0,616x | 0,22% | 9,92% |
| BBIG11 | R$ 9,43 | R$ 7,06 | 0,749x | -4,47% | -15,45% |
| HSML11 | R$ 104,89 | R$ 83,18 | 0,793x | -2,50% | 14,09% |
| MALL11 | R$ 121,22 | R$ 100,59 | 0,830x | -0,89% | 5,35% |
| CPSH11 | R$ 11,83 | R$ 9,89 | 0,836x | 2,06% | 10,01% |
| VISC11 | R$ 123,95 | R$ 104,60 | 0,844x | 0,93% | 7,77% |
| XPML11 | R$ 117,39 | R$ 102,98 | 0,877x | -1,12% | 5,44% |
| HGBS11 | R$ 21,61 | R$ 19,30 | 0,893x | -3,02% | 3,71% |
XPML11 “barato”: vantagens e desvantagens
A principal explicação de especialistas para o P/VP baixo é que o mercado de FIIs teve uma forte queda no segundo semestre de 2024, momento em que se consolidou o cenário de alta da Selic como medida para combater a inflação. Isso puxou para baixo o IFIX, que acumulou mais de 10% de queda, e derrubou o preço da maioria dos ativos.
Aos poucos, porém, o mercado percebeu que a queda havia sido acentuada demais. No setor de shoppings, por exemplo, a alta de juros teve até agora pouco impacto na atividade econômica, e os principais fundos mantiveram seus indicadores, sem mexer na distribuição de dividendos. Com isso, os preços voltaram a subir, mas ainda em ritmo lento.
A principal vantagem imediata de um fundo descontado em relação ao valor patrimonial é a possibilidade de valorização do ativo no médio e longo prazo. Por outro lado, o atual cenário prejudica ações dos FIIs para crescer por meio da emissão de novas cotas, já que novas ofertas precisam do fundo com P/VP ao menos perto de 1, para valer a pena diante dos preços no mercado secundário.
É o caso do XPML11, que precisa captar cerca de R$ 300 milhões até o fim do ano para cumprir com pagamentos devidos em operações de compra de novos ativos a prazo. A gestão descarta a possibilidade de uma emissão de cotas agora, diante do desconto, e deve partir para uma emissão de CRIs, o que vai aumentar a alavancagem do fundo, hoje na casa de 15%.
Vale reforçar que o P/VP não deve ser o único indicador que deve ser usado para avaliar o investimento em um fundo imobiliário. No segmento de shoppings, é importante avaliar o portfólio de ativos, a diversificação na localização e o percentual de empreendimentos voltados a públicos de alto padrão, setor que tende a sofrer menos volatilidade diante de um cenário macroeconômico que leve à redução no consumo.
Este texto não é uma recomendação de investimentos no XPML11 ou em qualquer outro fundo imobiliário, apenas uma reportagem que aborda as condições atuais do mercado. Se tiver dúvidas, busque uma consultoria especializada em investimentos.
