O mercado de galpões logísticos no Brasil segue em tração, com alta taxa de ocupação e apetite por espaços de armazenagem e distribuição. Relatório do BTG Pactual aponta vacância média de 7,1% ao fim de 2024, um dos menores níveis já registrados, reforçando o desequilíbrio favorável entre demanda e oferta. A leitura é sustentada por bases da consultoria Buildings, que mapeiam a expansão acelerada do setor na última década.
Entre 2013 e 2024, a ABL total quase dobrou e meio, saltando de 23 milhões para 53 milhões de m², um crescimento de cerca de 130%. Esse avanço reflete a regionalização das cadeias, a busca por eficiência no last mile e a modernização dos padrões construtivos. A despeito do novo estoque entregue, a absorção líquida permaneceu robusta, mantendo a vacância comprimida.
Fundos imobiliários reforçam a tendência. Os principais veículos listados, segundo o portal FIIs, exibem ocupações superiores à média nacional, com contratos alongados e locatários de alta qualidade. O BTLG11 reportou vacância financeira de 2,9% em um portfólio de 34 ativos e 1,4 milhão de m². Já o HGLG11 opera próximo de 98% de ocupação, com vacância ao redor de 2%.
O TRXF11, focado em contratos atípicos com grandes varejistas, apresenta vacância física de 0,46% e financeira de 0,42%, praticamente nula, ancorada por contratos de longo prazo. O GGRC11 também mantém vacância mínima (0,21%) em sua carteira industrial e logística, sinalizando gestão ativa e resiliência operacional. Esses indicadores sustentam prêmio de qualidade e menor volatilidade de receitas.
Demanda estrutural segue apoiada pelo avanço do comércio eletrônico, que exige capilaridade, prazos curtos e automação. Grandes players de varejo e indústria, além de operadores logísticos, ampliaram hubs e cross-dockings para reduzir lead time. Entre os principais locatários figuram Mercado Livre, Shopee, Casas Bahia e Amazon, que aceleraram investimentos e consolidaram ocupações relevantes.
Perspectivas indicam manutenção da ocupação elevada. O elevado custo de capital e de construção tende a frear a entrega de novos projetos no curto prazo, moderando o crescimento do estoque. Nesse cenário, a oferta avança de forma seletiva, o que ajuda a preservar a vacância em níveis historicamente baixos.
Com vacância geral de 7,1% e números ainda mais apertados nos fundos, o segmento de galpões logísticos deve seguir sólido no mercado brasileiro, sustentado por demanda diversificada e fundamentos saudáveis.
